דינה בנבנישתי עורכי דין דינה בנבנישתי עורכי דין
  050-7377928
  03-9708079
  www.tdb-law.com
  office@tdb-law.com
 .
         מקדמים התחדשות עירונית בישראל. 
03-9708079
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
ראשי » התחדשות עירונית

תמ"א 38 תיקון 4

22/05/2017 עוה"ד דינה בנבנישתי

תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?

כמעט בלי שהרגשנו, תוכנית תמ"א 38 שאושרה לראשונה באפריל 2005 מציינת 12 שנים לפרסומה. כבר למעלה מעשור שהתוכנית ממשיכה להגדיר פעם אחר פעם את המושג "התחדשות עירונית בישראל". נדמה כי אי אפשר להתווכח עם הצלחתה אשר נעמדת ביותר מ-27,000 יחידות דיור ומאות בניינים שעברו מתיחת פנים משמעותית – בין אם על ידי שיפוץ וחיזוק לפי הוראות התוכנית המקורית תמ"א 38 1, ובין אם במסגרת הריסה ובנייה מחדש – בהתאם לתמ"א 38 2 (או בשפת הציבור – תמ"א הריסה).

מאז פרסומה, תמ"א 38 עברה שינויים והתפתחויות, מתוך שאיפה להגשים את מטרותיה בבניינים רבים ככל הניתן ובאזורים רבים ככל האפשר. בין המהפכות החשובות יש לציין כמובן את תמ"א 38 תיקון 2 שאיפשר לראשונה פרויקטים של חיזוק על ידי הריסת המבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, ואת תמ"א 38 תיקון 3 שהביא להרחבת זכויות משמעותית בביצוע התוכנית. זאת לצד תיקונים נקודתיים וספציפיים כמו תיקון 3א' לתמ"א 38 מנובמבר 2016 ששינה את הנוסחה לחישוב זכויות הבנייה בתוכנית.

דבר אחד בטוח לגבי כל התיקונים והשינויים שהוכנסו בתוכנית במרוצת הזמן והוא שכולם סייעו להגברת ההתעניינות בתמ"א 38. כעת עומד על הפרק התיקון הגדול הבא לתוכנית – תמ"א 38 תיקון 4. מה צופן בחובו התיקון, כיצד ישנה את התוכנית, האם יביא בשורה לכשלים ואתגרים שטרם נענו בתוכנית המקורית על שלל תיקוניה ומהם עיקריו.

תמ"א 38 תיקון 4 - דינה בנבנישתי - עורך דין תמ"א 38

הארכת תמ"א 38 בחמש שנים וההחלטה על קידום תיקון 4

הזרעים לתיקון 4 לתמ"א 38 נזרעו בפברואר 2015 עם החלטתה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה על הארכת תוקפה של תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. במסגרת החלטה זו נקבע גם כי יש לקדם את התיקון הרביעי לתמ"א 38 לשם קידומן של מספר מטרות כגון:

  • תמ"א 38 לא רק למגורים – הרחבת תמ"א 38 לתחומים נוספים כגון עידוד חיזוק מבנים לצרכי מסחר, משרדים, וכד'.
  • החלת התוכנית על מבנים חדשים יותר – מתן התייחסות למבנים שהיתרם ניתן לאחר 1980
  • הגברת הכדאיות הכלכלית בפריפריה – מתן תמריצים נקודתיים לאיזורי הפריפריה על מנת להגביר את הכדאיות הכלכלית
  • עירוב שימושים – הוספת אפשרות לשימושים מסחריים וציבוריים במבני מגורים אשר מיועדים לחיזוק.

המטרות הללו הן כמובן רק חלק מהתכלית העומדת מאחורי תיקון 4 לתמ"א 38 העתיד לבוא, וכל אחת מהן היא עולם בפני עצמו.

תמ"א 38 – לא רק למגורים

נכון להיום, תמ"א 38 מיועדת כמעט אך ורק לבנייני מגורים. כלומר, התוכנית חלה על מבני מגורים שלא עומדים בת"י 413 נגד רעידות אדמה ואשר נבנו לפני שנת 1980. זאת למרות שקיימים בישראל מבנים רבים שאינם מחוזקים ומשמשים לצרכים שאינם מגורים כמו משרדים, נכסים ציבוריים וכדומה.

תיקון 4 לתמ"א 38 צפוי ככל הנראה לתת מענה לכך תוך הרחבת תחולת התוכנית גם למגזר הציבורי והעסקי. בין השאר בשל התפיסה כי רעידת אדמה או איום ביטחוני על הבית עלולים "לתקוף" אותנו כשאנחנו בעבודה. עובד במשרה מלאה בישראל מבלה במשרד כמעט 50 שעות בשבוע ואין ספק שתמ"א 38 צריכה לסייע גם בהגנה על האזרחים העובדים לפרנסתם.

הרחבת תחולת התוכנית עד ל-1992

אחד העקרונות הידועים של תמ"א 38 כיום הוא שהתוכנית חלה רק על מבנים שהיתרם נתקבל לפני שנת 1980. זאת משום שהתקן הישראלי נגד רעידות אדמה (ת"י 413) אושר בשנת 1975 והחל להיות מחייב משנת 1980 ואילך. בפועל, יישום התקן התעכב וגם לאחר 1980 נבנו לא מעט בניינים שאינם בעלי עמידות מספקת מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים.

תיקון 4 לתמ"א 38 אמור לספק פתרון לבעיה הזו על ידי הרחבת תחולת התוכנית לבניינים שנבנו לאחר מכן ולכל הפחות עד שנת 1992. טרם ברור האם בניינים שנבנו לאחר 1980 ייהנו מכל סעיפי והטבות התוכנית, או מתחולה מוגבלת בלבד כמו לדוגמה רק הוספה של חדרי ממ"ד.

הגברת הכדאיות בפריפריה

אחד האתגרים בתמ"א 38 הוא העדר כדאיות כלכלית באזורים פריפריאליים. הסיבה לכך נעוצה כמובן בערך הקרקע. בעוד שהביצוע הטכני של העבודות זהה כמעט לחלוטין בין מרכז תל אביב לקריית שמונה, ערכן של הדירות שיוספו לבניין (ואשר אמורות לממן את הפרויקט) הוא נמוך בצפון מאשר באזורי הביקוש.

הפערים הללו פוגעים בכדאיות הכלכלית של התוכנית ומהווים כשל מרכזי ביישומה בפריפריה. דבר אשר אינו מתקבל על הדעת וכבר בשנת 2011 הודגש על ידי מכון המחקר והמידע של הכנסת כי זהו "עניין חמור במיוחד, שכן ערים מסוימות בפריפריה נמצאות באזורים רגישים במיוחד לרעידות אדמה". לא זו אף זו, המציאות הביטחונית שמהווה אף היא גורם שאמור לזרז את תמ"א 38 מאיימת לא מעט דווקא על ההתיישבות שנמצאת מחוץ לגבולות תל אביב, רמת גן או הרצליה.

תמ"א 38 תיקון 4 אמור במידה רבה לספק מענה ולקדם שוויון בין המרכז לפריפריה גם בנושא של התחדשות עירונית. קיימות הצעות שונות לשם הגשמת תכלית זו כמו לדוגמה מתן זכויות בנייה במגרשים אחרים (אף ניוד זכויות בנייה בין ערים), הקלת היבטי מיסוי שונים ועוד. יודגש שכבר היום קיימת אפשרות לניוד זכויות אך זאת רק בתוך הרשות המקומית כך שהבשורה לפריפריה לא הושלמה (בלשון המעטה).

עירוב שימושים

סוגיה חשובה שעולה תדיר בהקשר של תיקון 4 לתמ"א 38 היא עירוב שימושים. קרי, מתן אפשרות של שילוב מסחר ומגורים בבניינים המיועדים לתמ"א 38. מומחים סבורים כי עירוב שימושים הוא מפתח חשוב לקידום המרחב העירוני והחלתו במסגרת תמ"א 38 עשויה להיות בשורה של ממש. גם מבחינת היבטים של כדאיות כלכלית וגם בכל הנוגע למרקם החיים של התושבים ב"יום שאחרי".

התפתחויות נוספות

תיקון 4 לתמ"א 38 הוא ככל הנראה רק עניין של זמן. קשה להעריך לגמרי מה יהיו השינויים המשמעותיים בתוכנית וסביר שלא כל הציפיות של העוסקים בענף תתממשנה. עם זאת, ייתכן בהחלט שבדומה לתיקונים הקודמים, גם שינוי 4 יגביר וימריץ את התוכנית שהפכה לסמל ההתחדשות העירונית בישראל.

לצד המגמות שצוינו לעיל, לפי החלטת המועצה הארצית ישנם נושאים נוספים שיקודמו במהלך השינוי כגון: בנייה ירוקה, קידום דיור בר-השכרה, שימוש בתת הקרקע (לטובת בניית מרתפים או מקלטים), תמריצים לחיזוק מבנים שיש בהם תקרות פל-קל ועוד.

לקבלת ייעוץ מקצועי לא עלות חייגו 03-9708079 או לחצו כאן

קרא את תנאי השימוש במאמר

  • Twitter
  • LinkedIn
  • Google
  • Facebook
  • אימייל
  • הדפסה
« הקודם
הבא »

Dina_Articles

עוה"ד דינה בנבנישתי

 

דינה בנבנישתי - עו"ד תמ"א 38

יש לכם שאלה ?

נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

    מאשר קבלת עדכונים


    יש לכם שאלה ?

    נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

     

       

      מאשר קבלת עדכונים

      מידע נוסף בתמ"א 38

      הסכם תמ"א 38 - חוזה תמ"א 38 - עורך דין תמ"א 38 - דינה בנבנישתי משרד עורכי דין

      הסכם תמ"א 38 – כל מה שחשוב לדעת

      טיפים, המלצות וביאורים – כל מה שחשוב לדעת לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38
      המשך לקרא

       

      ערבויות - ערבות - בטוחות - עורך דין תמ"א 38 - עורך דין פינוי בינוי - עוה"ד דינה בנבנישתי

      ערבויות בתמ"א 38

      כל מה שרציתם לדעת על סוגי הערבויות הנהוגות במסגרת פרויקט תמ"א 38
      המשך לקרא

       

      תמ"א 38 תיקון 3 - עורך דין תמ"א 38 - עוה"ד דינה בנבנישתי

      תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי

      קבינט הדיור אישר סופית את תיקון 3א לתמ"א 38 ובכך שחרר את "פקק ההיתרים" אשר תקע היתרי בנייה רבים במסדרונות
      המשך לקרא

       


      בקרו אותנו בפייסבוק

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין | תנאי שימוש

       

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      תנאי השימוש באתר

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין.

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.
      תנאי השימוש באתר

      התכנים המובאים באתר, לרבות מאמרים, קישורים או כל חומר אחר המפורסם באתר נועדו למטרות קריאה לידע כללי בלבד, אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר ואינם יכולים להוות תחליף לייעוץ כאמור. האמור באתר אינו ממצה את החומר המשפטי הקיים והמתפתח תדיר בנושא, ולפיכך מהווה סקירה משפטית תמציתית בלבד וייתכן שאינו מעודכן.

      המאמרים באתר נכתבו על דעת המחבר, ואינם מהווים המלצה, עצה מקצועית, יעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, ואף אינם יכולים לשמש כתחליף להתייעצות עם עורך דין. המחבר אינו ממליץ להסתמך על קריאת מאמר זה או אחר. כל שימוש או הסתמכות על המאמר, הוא באחריותו הבלעדית של המשתמש, ומהווה ויתור על כל טענה כלפי המחבר, כלפי בעליו של האתר וכן כלפי עורך הדין המפרסם באתר.

      יובהר על כן כי אין באמור לעיל או בכל מקום אחר באתר כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח. יחסי עורך דין לקוח יתקיימו רק לאחר פניה מסודרת ופרטנית של הלקוח הפוטנציאלי למשרדנו לקבלת שירותים, קבלת הצעת שכר טרחה פרטנית עבורו וחתימתו על ייפוי כוח והסכם שכר טרחה. לפיכך אין לפעול או להימנע מפעולה תוך הסתמכות על האמור לעיל וללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים. לקבלת מידע מלא, מקיף, מדויק ועדכני יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

      התכנים באתר ניתנים לשימוש אישי בלבד ואסורים לשימוש מסחרי או אחר, אלא אם צוין או הוסכם אחרת במפורש. התכנים באתר מובאים כפי שהם ("AS IS"), לפיכך, יצירת לקטים, אוספים או מאגרים שיכילו חלקי תכנים מהאתר או שיפרו את הזכויות באתר, אסורה בהחלט.

      שיתוף והפצת מאמרים המובאים באתר ברשתות החברתיות מותרת, וזאת בתנאי שיופצו כפי שהם ("AS IS") ובלבד שיופצו ע"י תשתיות השיתוף המובנות באתר. שיתוף או הפצה של חלקי תכנים ואו מאמרים, כאמור אסורה בהחלט.

      יובהר כי תנאי השימוש וכן התכנים באתר מנוסחים בלשון זכר לשם הנוחות בלבד ומתייחסים לשני המינים כאחד.

      גלילה לראש העמוד
      loading ביטול
      ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
      בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
      מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל