תשובות לשאלות נפוצות

אישור עקרוני- כשמו כן הוא. הינו אישור בסיסי שניתן מבנק ממשכן לרוכשי דירות לפיו, מאשר הבנק הממשכן לרוכשים פוטנציאלים מתן הלוואה לרכישת דירה ( משכנתא) בהתאם להכנסותיהם ובהתבסס על מסמכים פיננסים. כל רוכש דירה המבקש לממן את תשלומי התמורה באמצעות משכנתא נדרש לפנות לבנק/ים ממשכנ/ים לצורך קבלת האישור העקרוני בטרם החתימה על הסכם המכר. לאחר החתימה על הסכם מכר מתבצעת ע"י הבנק הממשכן בדיקה משפטית (באמצעות המחלקה המשפטית) הנוגעת למצב המשפטי ו/או הקנייני של הנכס נשוא המשכנתא. במקרים בהם קיימת טעות ברישום ו/או חריגות בנייה ו/או צווי הריסה וכיו"ב יגרום הדבר לעיכוב בהליך המשכנתא ולעיתים יוביל לשלילת אישור המשכנתא. קיימת חשיבות לבצע בדיקות מקדמיות בנכס הנרכש באמצעות עורך דין המתמחה במקרקעין. בנוסף, יש לקבוע בהסכם הרכישה כי כל עיכוב בתשלומים שנגרם בעטיו של המוכר לא יהווה הפרה מצידו של הרוכש.
יש להפיק אישור זכויות עדכני באמצעות רשות מקרקעי ישראל. יש לבדוק האם קיים גורם משכן (חברה משכנת או חברה מנהלת) אשר מנהלת רישום מקביל לרישום ברמ"י . אם התשובה חיובית, יש לקבל אישור זכויות עדכני מהגורם המשכן גם כן. בנוסף, יש להפיק את חוזה החכירה ולוודא כי החכירה הינה חכירה מהוונת. בהתאם לנוהל הרגיל בכל עסקאות מקרקעין יש להפיק נסך עיון של רשם המשכונות בגין מוכרי הדירה ולבחון אלו משכונות רשומים ( ככל ורשומים ) בגין הנכס הנרכש. לאור העובדה כי בנכסים שאינם רשומים בטאבו לא ניתן לרשום הערת אזהרה לאחר החתימה על הסכם המכר, יש לפעול לרישום משכון ברשם המשכונות לטובת הקונים בגין הדירה הנרכשת ולרישום הערה לטובת הקונים בחברה המשכנת .
במעמד מסירת החזקה וכנגד תשלום מלוא התמורה כאמור בהסכם המכר, נמסרים לקונה כל המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות ע"ש הקונה בלשכת רישום מקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל. קיימים מקרים בהם טרם הסתיימו הליכי השומה ברשות המיסים, או לחלופין הרשות המקומית טרם סיימה הבדיקות במחלקת ההשבחה והגיע מועד מסירת החזקה . היה ולא ניתן להמציא אישורי ההעברה לקונה בגין רישום הזכויות , הדבר לא יעכב את המסירה ו/או את תשלומי התמורה. במקרה כאמור יש להותיר בידיו הנאמנות של בא כח המוכר סכום המגלם את חשיפת התשלום הצפויה בגין מס שבח ובגין חובות לעירייה לרבות היטל השבחה, ככל והרשויות תחייבנה במס ו/או היטל. רק לאחר המצאת האישורים הנדרשים כאמור לקונה, ישוחררו כספי הנאמנות למוכר.
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין קבע כי קיימים מצבים בהם אחזקה נוספת של זכות במקרקעין לא תחשב לדירה נוספת. בעל דירה המחזיק ב- 1/3 בדירה אחרת לא ייחשב כמרובה דירות בעת רכישה דירה וייהנה מהשיעורים הנמוכים הקבועים בחוק בגין רכישת דירה ראשונה. יש לציין כי תקרת הפטור מתעדכנת במהלך השנה.
עסקת נטו מגלמת את הרציונל לפיו, התחייבויות ותשלומים גם אם חלים עפ"י דין על צד א' לעסקה, ישולמו ע"י צד ב' לעסקה. עסקאות נטו נפוצות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ומקיימות באופן הרצוי את מאווים של הדיירים. בגין מכר זכויות הבנייה ליזם הדיירים אינם נושאים בחבויות כספיות ו/או בשכר יועצים מומחים ו/או היטלים ו/או מיסים. ראוי לעגן באופן ברור בהסכם המחייב בין הצדדים בפרק התשלומים כי היזם יישא בכל ההוצאות הכרוכות עם הפרויקט ובמידת הצורך (בהתאם לסוג הפרויקט) לדרוש הבטחות הנאותות אשר יבטיחו התשלומים כאמור.
סעיף 58 לחוק המקרקעין דן בנשיאת הוצאות בגין החזקה וניהול הרכוש המשותף. עפ"י דין נקבע כי כל בעל דירה יישא בהוצאות השוטפות בהתאם לחלקה היחסי של כל דירה בבית המשותף אל אם נקבע בתקנון הבית אחרת. סוגיית הוצאות בגין מעלית לדיירי קומת הקרקע והקומות הראשונות הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון אשר קבע כי לא ניתן לכמת את השימוש ו/או הצריכה השוטפת של דיירי הבית גם אם הם דרים בקומות התחתונות בבניין, ולפיכך ראוי כי כל דיירי הבניין יישאו בנטל באופן שווה.
בכל פרויקט מסוג התחדשות עירונית ראוי למנות חברי נציגות אשר תפקידם לקדם בעבור ו/או במקום יתר דיירי הבניין את הליכי המו"מ וההליכים הכרוכים עם ביצוע הפרויקט. יש לכנס אסיפת בעלי דירות אשר זומנה כדין וברוב רגיל לקבוע את זהות חברי הנציגות. ראוי לציין, כי ניהול מו"מ באמצעות חברי הנציגות תורם לקידום ההליכים הכרוכים בפרויקטים לרבות תהליכי קבלת ההחלטות. יש לציין כי החתימה על ההסכם הסופי והמחייב הינה חתימה אישית של כל יחידי הדיירים וכי אין בסמכות הנציגות לחתום בשם ו/או במקום יתר בי הדירות על ההסכם הסופי. לשם שקיפות ומניעת "תקלות" ראוי לציין במסמך חתום את זהות חברי הנציגות ומתחם סמכויותיהם.
בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ראוי למנות מפקח מטעם בעלי הדירות אשר תפקידו לפקח על תהליכי הבנייה. בנוסף, המפקח אמון על השלב הטרום ביצועי של הפרויקט ובסמכותו לאשר לבעלי הדירות כי תוכנית ההגשה תואמת את ההתחייבויות עפ"י ההסכם ואת התכנון כאמור בסקיצה הרעיונית (ככל וקיימת). יש לציין כי קיימים הבדלים משמעותיים בפרויקטים מסוג חיזוק מבנה, לעומת פרויקטים מסוג הריסה ובנייה. בפרויקט מסוג חיזוק המבנה- מפקח הבנייה נדרש ללוות את הדיירים בכל שלבי הבנייה, היות ודירת הבעלים ו/או החוכרים איננה נהרסת. בפרויקט מסוג הריסה ובנייה- הדירה נהרסת כליל וקיים פיקוח בנייה במסגרת המחייבת עפ"י הדין, ועל כן הפיקוח נדרש רק לשלב תוכנית ההגשה ומסירת הדירות ואינו נדרש לשלב הבנייה בכללותה.
בתיקון 68 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) , תשכ"ג- 1963 נקבע, כי בעסקאות תמ"א 38 מסוג חיזוק מבנה, יידחה יום המכירה למועד התקיימות התנאים המתלים ו/או מועד מימוש האופציה (המוקדם מבניהם). כפועל יוצא לאחר החתימה על ההסכם המחייב מוגשים לרשות המיסים טפסי הודעה על גבי טופס 7738. רק לאחר מועד התקיימות התנאים המתלים או מימוש האופציה לפי העניין, מוגשת לרשות המיסים שומה עצמית בצרוף מש"ח העסקה. לעומת זאת, עסקת תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מסווגת כעסקת קומבינציה (מכר חלקי) . בהתאם לדין בעסקאות קומבינציה יום החתימה על ההסכם המחייב ע"י שני הצדדים לעסקה מהווה את יום המכירה ו/או הרכישה של הצדדים. תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין קבע, כי בעסקאות תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה, רשאי היזם לבחור בדחיית יום המכירה למועד התקיימות התנאים המתלים כקבוע בהסכם. ליזם עומדות שתי חלופות מסויות לפיהן רשאי הוא לבחור במסלול דחיית יום המכירה ליום התקיימות התנאים המתלים או לחלופין לבחור במסלול הקובע כי לא תהא דחייה ביום המכירה והמועד הקובע של העסקה הינו יום חתימת ההסכם עם בעלי הדירות.
ניתן להניח, כי באזורים בהם שווי הדירה הקיימת אינו עולה על שווי תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה ) , תשכ"ג- 1963 , יהא ראוי שלא לדחות את יום המכירה ולפעול לניצול הפטור האישי או לחלופין הפטור הלינארי של כל אחד מיחידי הדיירים במועד חתימת ההסכם. אולם, במקרים בהם שיקולים הנובעים מחיוב בגין הפרשי הצמדה וריבית הנצברים לאורך כל תקופת חיי תקופת השומה עד למועד התשלום המס בפועל, או לחלופין במקרים בהם שווי הנכס הקיים עולה על שווי תקרת הפטור, יהא ראוי יותר לבחור במסלול דחיית יום המכירה למועד התקיימות התנאים המתלים וניצול הפטור החלקי בגין זכויות תמ"א 38 בהתאם לתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין. בחירת מסלול המיסוי הרצוי הינה חלק משמעותי במכלול שיקולי היזם והערכותיו הכלכליות בגין העסקה, וכי רק לאחר בחינה מעמיקה של שאלוני המס של כל בעלי הדירות בפרויקט יש לגבש החלטה.
כדי להשיב על השאלה, יש לבצע הבחנה בין הצמדת חלק הגג (שטח מ"ר ) לבין זכויות הבנייה. זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 ו/או מכח תב"ע קיימת , הינן זכויות המוקנות לכל הדירות בבניין, בהתאם לחלקה היחסי של הדירות ברכוש המשותף. רק במקרים בהם ייוחדו זכויות הבנייה ליחידה מסוימת בבנין, במסגרת רישום תקנון הבית המצב משתנה והזכויות מוקנות לאותה היחידה בלבד. לעומת זאת, הצמדת מ"ר בגג הבניין ליחידה מסוימת משמעה -הצמדת החלק הבנוי בלבד במנותק מזכויות הבנייה. פרויקטים מסוג התחדשות עירונית יכולים להתקיים גם במקרה בו הגג מוצמד ליחידה מסוימת בבניין, אולם יהיו כרוכים בניהול מו"מ עם אותו יחיד בעלים לו מוצמד הגג ו/או חלקו, לעניין תמורות נוספות בשל שווי הזכות הנמכרת . המצב משתנה בפרויקטים בהם כל זכויות הבנייה ו/או חלקן מוצמדות ליחידה בבניין, כי אז ההיבטים המסחריים של העסקה יכולים להוביל לחוסר כדאיות כלכלית.
אין להקל ראש בהסכם שכירות תוכנו ומהותו. הסכם שכירות אשר אינו מכיל פרטים מהותיים ולא גובה בטוחות נאותות ו/או ערבים עשוי לגרור את המשכיר לערכאות ולהוצאות גבוהות. מומלץ לפנות לעורך דין אשר יערוך חוזה שכירות לדירה המושכרת ויבטיח את מעמדו של המשכיר.
זכרון דברים מהווה מסמך משפטי מחייב והוא מגבש את התחייבויות הצדדים בגין הממכר. זכרון דברים הינו מסמך שלא ניתן לחזור ממנו ומעמדו כחוזה מכר לכל דבר ועניין. מועד החתימה על זכרון הדברים הינו המועד המחייב לעניין דווח עסקה ויתר ההתחייבויות בזכרון דברים יקבעו את עתיד העסקה.
תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 שינה את פני המפה בכל הנוגע לאופן דיווח עסקאות לרשויות המס. החל ממועד כניסת תיקון 70 לתוקף, קמה חובת עריכת שומה עצמית מס שבח המפרטת את חישוב מס שבח בגין כל עסקת מכר מקרקעין. במסגרת התיקון נקבעה מסגרת זמנים של 8 חודשים לסיום הטיפול בהליכי השומה. מובהר כי רק שומה סופית מרשות המיסים מקיימת את סופיות הליך השומה.
מס רכישה דירה ראשונה - קיים פטור ממס רכישה עד התקרה בהתאם למדרגות המס המעודכנות בחוק. מעל לתקרה יחוייב הקונה בהתאם למדרגות מס רכישה של- 3.5% , 5% , 8 ו- 10%.
מס רכישה דירה שניה - חייבת במס רכישה בשיעור של 8% מהשקל הראשון ו- 10% במדרגת המס השניה.
היטל השבחה הינו תשלום המוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין תוכנית אשר פורסמה והביאה להשבחת המקקעין כגון: אישור תב"ע המעניקה תוספת זכויות בנייה ובמקרים מסוימים גם בגין הקלה ו/או היתר לשימוש חורג. ככלל היטל השבחה רובץ על כתפי מוכר הזכות במקרקעין אלא אם נקבע אחרת בחוזה ההתקשרות בין הצדדים.
עורך דין מקרקעין - עורך דין נדל"ן - עורך דין תמ"א 38 - עורך דין פינוי בינוי - עוה"ד דינה בנבנישתי

עוה"ד דינה בנבנישתי




יש לכם שאלה ? צרו עימנו קשר.

נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם בכל שאלה. חייגו 03-9708079 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

תשובות לשאלות נפוצות

אישור עקרוני- כשמו כן הוא. הינו אישור בסיסי שניתן מבנק ממשכן לרוכשי דירות לפיו, מאשר הבנק הממשכן לרוכשים פוטנציאלים מתן הלוואה לרכישת דירה ( משכנתא) בהתאם להכנסותיהם ובהתבסס על מסמכים פיננסים. כל רוכש דירה המבקש לממן את תשלומי התמורה באמצעות משכנתא נדרש לפנות לבנק/ים ממשכנ/ים לצורך קבלת האישור העקרוני בטרם החתימה על הסכם המכר. לאחר החתימה על הסכם מכר מתבצעת ע"י הבנק הממשכן בדיקה משפטית (באמצעות המחלקה המשפטית) הנוגעת למצב המשפטי ו/או הקנייני של הנכס נשוא המשכנתא. במקרים בהם קיימת טעות ברישום ו/או חריגות בנייה ו/או צווי הריסה וכיו"ב יגרום הדבר לעיכוב בהליך המשכנתא ולעיתים יוביל לשלילת אישור המשכנתא. קיימת חשיבות לבצע בדיקות מקדמיות בנכס הנרכש באמצעות עורך דין המתמחה במקרקעין. בנוסף, יש לקבוע בהסכם הרכישה כי כל עיכוב בתשלומים שנגרם בעטיו של המוכר לא יהווה הפרה מצידו של הרוכש.
יש להפיק אישור זכויות עדכני באמצעות רשות מקרקעי ישראל. יש לבדוק האם קיים גורם משכן (חברה משכנת או חברה מנהלת) אשר מנהלת רישום מקביל לרישום ברמ"י . אם התשובה חיובית, יש לקבל אישור זכויות עדכני מהגורם המשכן גם כן. בנוסף, יש להפיק את חוזה החכירה ולוודא כי החכירה הינה חכירה מהוונת. בהתאם לנוהל הרגיל בכל עסקאות מקרקעין יש להפיק נסך עיון של רשם המשכונות בגין מוכרי הדירה ולבחון אלו משכונות רשומים ( ככל ורשומים ) בגין הנכס הנרכש. לאור העובדה כי בנכסים שאינם רשומים בטאבו לא ניתן לרשום הערת אזהרה לאחר החתימה על הסכם המכר, יש לפעול לרישום משכון ברשם המשכונות לטובת הקונים בגין הדירה הנרכשת ולרישום הערה לטובת הקונים בחברה המשכנת .
במעמד מסירת החזקה וכנגד תשלום מלוא התמורה כאמור בהסכם המכר, נמסרים לקונה כל המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות ע"ש הקונה בלשכת רישום מקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל. קיימים מקרים בהם טרם הסתיימו הליכי השומה ברשות המיסים, או לחלופין הרשות המקומית טרם סיימה הבדיקות במחלקת ההשבחה והגיע מועד מסירת החזקה . היה ולא ניתן להמציא אישורי ההעברה לקונה בגין רישום הזכויות , הדבר לא יעכב את המסירה ו/או את תשלומי התמורה. במקרה כאמור יש להותיר בידיו הנאמנות של בא כח המוכר סכום המגלם את חשיפת התשלום הצפויה בגין מס שבח ובגין חובות לעירייה לרבות היטל השבחה, ככל והרשויות תחייבנה במס ו/או היטל. רק לאחר המצאת האישורים הנדרשים כאמור לקונה, ישוחררו כספי הנאמנות למוכר.
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין קבע כי קיימים מצבים בהם אחזקה נוספת של זכות במקרקעין לא תחשב לדירה נוספת. בעל דירה המחזיק ב- 1/3 בדירה אחרת לא ייחשב כמרובה דירות בעת רכישה דירה וייהנה מהשיעורים הנמוכים הקבועים בחוק בגין רכישת דירה ראשונה. יש לציין כי תקרת הפטור מתעדכנת במהלך השנה.
עסקת נטו מגלמת את הרציונל לפיו, התחייבויות ותשלומים גם אם חלים עפ"י דין על צד א' לעסקה, ישולמו ע"י צד ב' לעסקה. עסקאות נטו נפוצות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ומקיימות באופן הרצוי את מאווים של הדיירים. בגין מכר זכויות הבנייה ליזם הדיירים אינם נושאים בחבויות כספיות ו/או בשכר יועצים מומחים ו/או היטלים ו/או מיסים. ראוי לעגן באופן ברור בהסכם המחייב בין הצדדים בפרק התשלומים כי היזם יישא בכל ההוצאות הכרוכות עם הפרויקט ובמידת הצורך (בהתאם לסוג הפרויקט) לדרוש הבטחות הנאותות אשר יבטיחו התשלומים כאמור.
סעיף 58 לחוק המקרקעין דן בנשיאת הוצאות בגין החזקה וניהול הרכוש המשותף. עפ"י דין נקבע כי כל בעל דירה יישא בהוצאות השוטפות בהתאם לחלקה היחסי של כל דירה בבית המשותף אל אם נקבע בתקנון הבית אחרת. סוגיית הוצאות בגין מעלית לדיירי קומת הקרקע והקומות הראשונות הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון אשר קבע כי לא ניתן לכמת את השימוש ו/או הצריכה השוטפת של דיירי הבית גם אם הם דרים בקומות התחתונות בבניין, ולפיכך ראוי כי כל דיירי הבניין יישאו בנטל באופן שווה.
בכל פרויקט מסוג התחדשות עירונית ראוי למנות חברי נציגות אשר תפקידם לקדם בעבור ו/או במקום יתר דיירי הבניין את הליכי המו"מ וההליכים הכרוכים עם ביצוע הפרויקט. יש לכנס אסיפת בעלי דירות אשר זומנה כדין וברוב רגיל לקבוע את זהות חברי הנציגות. ראוי לציין, כי ניהול מו"מ באמצעות חברי הנציגות תורם לקידום ההליכים הכרוכים בפרויקטים לרבות תהליכי קבלת ההחלטות. יש לציין כי החתימה על ההסכם הסופי והמחייב הינה חתימה אישית של כל יחידי הדיירים וכי אין בסמכות הנציגות לחתום בשם ו/או במקום יתר בי הדירות על ההסכם הסופי. לשם שקיפות ומניעת "תקלות" ראוי לציין במסמך חתום את זהות חברי הנציגות ומתחם סמכויותיהם.
בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ראוי למנות מפקח מטעם בעלי הדירות אשר תפקידו לפקח על תהליכי הבנייה. בנוסף, המפקח אמון על השלב הטרום ביצועי של הפרויקט ובסמכותו לאשר לבעלי הדירות כי תוכנית ההגשה תואמת את ההתחייבויות עפ"י ההסכם ואת התכנון כאמור בסקיצה הרעיונית (ככל וקיימת). יש לציין כי קיימים הבדלים משמעותיים בפרויקטים מסוג חיזוק מבנה, לעומת פרויקטים מסוג הריסה ובנייה. בפרויקט מסוג חיזוק המבנה- מפקח הבנייה נדרש ללוות את הדיירים בכל שלבי הבנייה, היות ודירת הבעלים ו/או החוכרים איננה נהרסת. בפרויקט מסוג הריסה ובנייה- הדירה נהרסת כליל וקיים פיקוח בנייה במסגרת המחייבת עפ"י הדין, ועל כן הפיקוח נדרש רק לשלב תוכנית ההגשה ומסירת הדירות ואינו נדרש לשלב הבנייה בכללותה.
בתיקון 68 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) , תשכ"ג- 1963 נקבע, כי בעסקאות תמ"א 38 מסוג חיזוק מבנה, יידחה יום המכירה למועד התקיימות התנאים המתלים ו/או מועד מימוש האופציה (המוקדם מבניהם). כפועל יוצא לאחר החתימה על ההסכם המחייב מוגשים לרשות המיסים טפסי הודעה על גבי טופס 7738. רק לאחר מועד התקיימות התנאים המתלים או מימוש האופציה לפי העניין, מוגשת לרשות המיסים שומה עצמית בצרוף מש"ח העסקה. לעומת זאת, עסקת תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מסווגת כעסקת קומבינציה (מכר חלקי) . בהתאם לדין בעסקאות קומבינציה יום החתימה על ההסכם המחייב ע"י שני הצדדים לעסקה מהווה את יום המכירה ו/או הרכישה של הצדדים. תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין קבע, כי בעסקאות תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה, רשאי היזם לבחור בדחיית יום המכירה למועד התקיימות התנאים המתלים כקבוע בהסכם. ליזם עומדות שתי חלופות מסויות לפיהן רשאי הוא לבחור במסלול דחיית יום המכירה ליום התקיימות התנאים המתלים או לחלופין לבחור במסלול הקובע כי לא תהא דחייה ביום המכירה והמועד הקובע של העסקה הינו יום חתימת ההסכם עם בעלי הדירות.
ניתן להניח, כי באזורים בהם שווי הדירה הקיימת אינו עולה על שווי תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה ) , תשכ"ג- 1963 , יהא ראוי שלא לדחות את יום המכירה ולפעול לניצול הפטור האישי או לחלופין הפטור הלינארי של כל אחד מיחידי הדיירים במועד חתימת ההסכם. אולם, במקרים בהם שיקולים הנובעים מחיוב בגין הפרשי הצמדה וריבית הנצברים לאורך כל תקופת חיי תקופת השומה עד למועד התשלום המס בפועל, או לחלופין במקרים בהם שווי הנכס הקיים עולה על שווי תקרת הפטור, יהא ראוי יותר לבחור במסלול דחיית יום המכירה למועד התקיימות התנאים המתלים וניצול הפטור החלקי בגין זכויות תמ"א 38 בהתאם לתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין. בחירת מסלול המיסוי הרצוי הינה חלק משמעותי במכלול שיקולי היזם והערכותיו הכלכליות בגין העסקה, וכי רק לאחר בחינה מעמיקה של שאלוני המס של כל בעלי הדירות בפרויקט יש לגבש החלטה.
כדי להשיב על השאלה, יש לבצע הבחנה בין הצמדת חלק הגג (שטח מ"ר ) לבין זכויות הבנייה. זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 ו/או מכח תב"ע קיימת , הינן זכויות המוקנות לכל הדירות בבניין, בהתאם לחלקה היחסי של הדירות ברכוש המשותף. רק במקרים בהם ייוחדו זכויות הבנייה ליחידה מסוימת בבנין, במסגרת רישום תקנון הבית המצב משתנה והזכויות מוקנות לאותה היחידה בלבד. לעומת זאת, הצמדת מ"ר בגג הבניין ליחידה מסוימת משמעה -הצמדת החלק הבנוי בלבד במנותק מזכויות הבנייה. פרויקטים מסוג התחדשות עירונית יכולים להתקיים גם במקרה בו הגג מוצמד ליחידה מסוימת בבניין, אולם יהיו כרוכים בניהול מו"מ עם אותו יחיד בעלים לו מוצמד הגג ו/או חלקו, לעניין תמורות נוספות בשל שווי הזכות הנמכרת . המצב משתנה בפרויקטים בהם כל זכויות הבנייה ו/או חלקן מוצמדות ליחידה בבניין, כי אז ההיבטים המסחריים של העסקה יכולים להוביל לחוסר כדאיות כלכלית.
אין להקל ראש בהסכם שכירות תוכנו ומהותו. הסכם שכירות אשר אינו מכיל פרטים מהותיים ולא גובה בטוחות נאותות ו/או ערבים עשוי לגרור את המשכיר לערכאות ולהוצאות גבוהות. מומלץ לפנות לעורך דין אשר יערוך חוזה שכירות לדירה המושכרת ויבטיח את מעמדו של המשכיר.
זכרון דברים מהווה מסמך משפטי מחייב והוא מגבש את התחייבויות הצדדים בגין הממכר. זכרון דברים הינו מסמך שלא ניתן לחזור ממנו ומעמדו כחוזה מכר לכל דבר ועניין. מועד החתימה על זכרון הדברים הינו המועד המחייב לעניין דווח עסקה ויתר ההתחייבויות בזכרון דברים יקבעו את עתיד העסקה.
תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 שינה את פני המפה בכל הנוגע לאופן דיווח עסקאות לרשויות המס. החל ממועד כניסת תיקון 70 לתוקף, קמה חובת עריכת שומה עצמית מס שבח המפרטת את חישוב מס שבח בגין כל עסקת מכר מקרקעין. במסגרת התיקון נקבעה מסגרת זמנים של 8 חודשים לסיום הטיפול בהליכי השומה. מובהר כי רק שומה סופית מרשות המיסים מקיימת את סופיות הליך השומה.
מס רכישה דירה ראשונה - קיים פטור ממס רכישה עד התקרה בהתאם למדרגות המס המעודכנות בחוק. מעל לתקרה יחוייב הקונה בהתאם למדרגות מס רכישה של- 3.5% , 5% , 8 ו- 10%.
מס רכישה דירה שניה - חייבת במס רכישה בשיעור של 8% מהשקל הראשון ו- 10% במדרגת המס השניה.
היטל השבחה הינו תשלום המוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין תוכנית אשר פורסמה והביאה להשבחת המקקעין כגון: אישור תב"ע המעניקה תוספת זכויות בנייה ובמקרים מסוימים גם בגין הקלה ו/או היתר לשימוש חורג. ככלל היטל השבחה רובץ על כתפי מוכר הזכות במקרקעין אלא אם נקבע אחרת בחוזה ההתקשרות בין הצדדים.

עורך דין מקרקעין - עורך דין נדל"ן - עורך דין תמ"א 38 - עורך דין פינוי בינוי - עוה"ד דינה בנבנישתי

עוה"ד דינה בנבנישתי


יש לכם שאלה ? צרו עימנו קשר.

נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם בכל שאלה. חייגו 03-9708079 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.


חפשו אחרינו ברשת




תמ"א 38 תיקון 4

מה צופן בחובו תיקון 4, כיצד ישנה את התוכנית, האם יביא בשורה לכשלים ואתגרים שטרם נענו בתוכנית המקורית על שלל

המשך לקרא

הסכם תמ"א 38

הסכם תמ"א 38 נועד לעגן את ההסכמות המשפטיות והמסחריות בין בעלי הזכויות בבית המשותף לבין החברה היזמית בה בחרו לבצע

המשך לקרא

תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי

קבינט הדיור אישר סופית את תיקון 3א לתמ"א 38 ובכך שחרר את "פקק ההיתרים" אשר תקע היתרי בנייה רבים במסדרונות

המשך לקרא

קונים דירת קבלן בתמ"א 38 ? כמה דברים שכדאי לדעת

אחד מיתרונותיה הבולטים של דירת קבלן בפרויקט תמ"א 38 הינו מחירה האטרקטיבי, הנמוך באופן יחסי בהשוואה לדירות מקבילות בפרויקטים חדשים.

המשך לקרא

תמ"א 38 תיקון 3 א : הריסה ובנייה פנינו לאן ?

כל הפרטים אודות תיקון 3 א’ לתמ”א 38 אשר במסגרתו ייקבע אופן חישוב סל הזכויות המותרות לבנייה בפרויקט תמ"א הריסה

המשך לקרא

אתם לפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? כמה באמת תרוויחו מזה

*** כתבנו בכלכליסט *** אז כמה באמת תרוויחו אם יש לכם דירה בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? פרויקטים

המשך לקרא

מעוניינים לרכוש דירה על הנייר ? כך תעשו זאת נכון

*** כתבנו בגלובס *** הפרשה האחרונה המכונה "פרשת ענבל אור סיטי נדל"ן" מעלה סימני שאלה רבים בנוגע להבטחת כספינו בעת

המשך לקרא

תמ"א 38 : עושים סדר בבלגן

*** כתבו עלינו בכלכליסט *** לאחרונה מסתמן מצב של חוסר בהירות באשר ליישומה של תוכנית תמ"א 38 מצד הרשויות המקומיות,

המשך לקרא

דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38 / פינוי בינוי

עומדים בפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? סירוב בלתי סביר עלול לעלות לכם ביוקר. סירוב בלתי סביר בפרויקט

המשך לקרא

חובת תום הלב במכירת דירה

קניית דירה היא ללא ספק אחת העסקאות החשובות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו. בקניית דירה מקבלן מקובל לפנות לקבלת חוות

המשך לקרא