דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין – סעיף 8 לחוק המקרקעין
סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן-"חוק המקרקעין") מגדיר את צורניותה של עסקה במקרקעין לפיה: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין הינה דרישה מהותית ויסודית, שבבסיסה עומד רציונל פטרנליסטי לפיו, צדדים המתקשרים ביניהם בעסקה בעלת השלכות כספיות בלתי מבוטלות, ראוי שיערכו ביניהם מסמך התחייבות בכתב. המחוקק ביקש להגן על המתקשרים בעסקאות מקרקעין ולמנוע מצבים שהדעת אינה סובלת כגון: חוסר וודאות בעסקת מקרקעין ו/או חילוקי דעות בקשר עם העסקה אשר עלולים להתקיים בעסקאות מקרקעין על בסיס הצעה וקיבול ללא מסמך התחייבות בכתב.
יש לציין, כי סמוך למועד חקיקתו של חוק המקרקעין אכפו בתי המשפט במדינת ישראל ביצוען של עסקאות מקרקעין שנכרתו בכתב בלבד, אולם במרוץ השנים חל שינוי בעמדת בתי המשפט ומגמת הפסיקה החלה אט אט לשנות את פניה ולכרסם בדרישה המהותית הקבועה בחוק המקרקעין.
לפתחו של בתי המשפט הגיעו סוגיות משפטיות שונות אשר דרשו מבתי המשפט לנהוג בדרכים יצירתיות שתגברנה על הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין. לעיתים, נערך מסמך ההתחייבות בכתב ללא פרטים חיוניים, המהווים את לב העסקה, ובמקרים אחרים הצדדים בחרו לעבור לשלב הביצוע ולדלג על השלב החוזי, כך שבתי המשפט נדרשו לפנות לאומד דעתם של הצדדים בכדי לבחון את ההחלטה האם לקיים את העסקה אם לאו, חרף אי קיום דרישת הכתב במקרקעין.
עד לשנות השמונים ביהמ"ש נתן תוקף להסכמי מקרקעין המכילים פרטיים חיוניים כגון: שמות הצדדים, פרטי הממכר והעסקה, התמורה, מועדי התשלום, מיסים ותשלומים וכיו"ב, ברם, בתי המשפט החלו לנקוט בעמדות שונות והוציאו מפניהם פסיקה המהווה שינוי מגמה תוך קביעה כי ניתן יהיה ליתן תוקף להסכמי מקרקעין גם אם הם אינם מכילים את הפרטים המהותיים של העסקה ובלבד שקיימת ראיה חיצונית המעידה בברור על התגבשותה של העסקה.
יתרה מכך, בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ אישר ביהמ"ש הסכם מקרקעין אשר לא נחתם ע"י הצדדים, בנימוק כי דרישת החתימה הינה ראייתית בלבד וכי היא אינה מהווה דרישה מהותית, שעה שניתן להוכיח באמצעות סממנים חיצוניים כי ההסכם בין הצדדים שריר ותקף. הלכה זו יושמה בפסקי דין נוספים ואף זכתה לחיזוק מכבוד נשיא בית המשפט העליון בדימוס, אהרון ברק, אשר ציין בד"נ 40/80 פאול קניג נ' יהושוע כהן (ניתן בעניין צוואה) כי "… אין כל קדושה בחתימה. כאשר היא באה למלא פונקציה הוכחתית, ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות..".
פסק הדין המשמעותי ביותר שבו חלה תפנית חדה הינו ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, אשר קבע באופן מפורש כי במקרים חריגים בהם בוצעה עסקה בהיעדר מסמך התחייבות בכתב יינתן תוקף להתחייבות הצדדים לאור עובדות המקרה דרך בחינתן בראי עיקרון תום הלב. בפסק הדין צוין כי רק במקרים חריגים יפעל ביהמ"ש במנותק מהוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, בהם תחושת הצדק מזדעקת נוכח אי קיום עסקה שכבר בוצעה. ביהמ"ש במקרה דנא לא יכול היה להתעלם מהמצב העובדתי לפיו העסקה כבר קוימה, ופסק כי יש להורות על מתן תוקף לעסקה בין הצדדים חרף היעדר מסמך התחייבות בכתב.
יש לציין כי רק בשנת 2011 בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ ואח', הוציא מפניו בית המשפט העליון הלכה פסוקה אשר המוטיב המרכזי בפסק הדין הינו "באין הגינות אין משפט". ביהמ"ש העליון נדרש להתגבר על דרישת הכתב בשל התקיימות נסיבת חריגות של עסקת מקרקעין שהשתכללה ולאחר מכן אחד הצדדים לעסקה חזר בו בטענה כי לא קיים בין הצדדים מסמך התחייבות. בית המשפט העליון קבע בפסק דין זה כי במקרים בהם תחושת הצדק וההגינות זועקת, הרי שפרוש דווקני לחוק המקרקעין יביא לתוצאה שאין הדעת סובלת, ובמקרים מעין דא יש להחיל את עקרון תום הלב בכדי להגיע לתוצאה של הגינות.
לסיכום: הלכות בית המשפט העליון ופסקי הדין המנחים של בתי המשפט המחוזיים, שינו את מציאות הפרשנות לסעיף 8 לחוק המקרקעין. בהיעדר מסמך התחייבות בכתב בגין עסקת מקרקעין, יבחנו בתי המשפט את נסיבות כל מקרה לגופו לאור עיקרון תום הלב, וכי במקרים חריגים אף יאושרו הסכמים אשר לא נערכו בכתב, באופן של מתן פרשנות מרחיבה לאומד דעתם של הצדדים ובהתקיים נסיבות ראייתיות.