דינה בנבנישתי עורכי דין דינה בנבנישתי עורכי דין
  050-7377928
  03-9708079
  www.tdb-law.com
  office@tdb-law.com
 .
         מקדמים התחדשות עירונית בישראל. 
03-9708079
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
ראשי » דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין

סעיף 8 לחוק המקרקעין

05/10/2015 עוה"ד דינה בנבנישתי

סעיף 8 לחוק המקרקעין - דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין - עורך דין מקרקעין

דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין – סעיף 8 לחוק המקרקעין

סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן-"חוק המקרקעין") מגדיר את צורניותה של עסקה במקרקעין לפיה: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין הינה דרישה מהותית ויסודית, שבבסיסה עומד רציונל פטרנליסטי לפיו, צדדים המתקשרים ביניהם בעסקה בעלת השלכות כספיות בלתי מבוטלות, ראוי שיערכו ביניהם מסמך התחייבות בכתב. המחוקק ביקש להגן על המתקשרים בעסקאות מקרקעין ולמנוע מצבים שהדעת אינה סובלת כגון: חוסר וודאות בעסקת מקרקעין ו/או חילוקי דעות בקשר עם העסקה אשר עלולים להתקיים בעסקאות מקרקעין על בסיס הצעה וקיבול ללא מסמך התחייבות בכתב.

יש לציין, כי סמוך למועד חקיקתו של חוק המקרקעין אכפו בתי המשפט במדינת ישראל ביצוען של עסקאות מקרקעין שנכרתו בכתב בלבד, אולם במרוץ השנים חל שינוי בעמדת בתי המשפט ומגמת הפסיקה החלה אט אט לשנות את פניה ולכרסם בדרישה המהותית הקבועה בחוק המקרקעין.

לפתחו של בתי המשפט הגיעו סוגיות משפטיות שונות אשר דרשו מבתי המשפט לנהוג בדרכים יצירתיות שתגברנה על הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין. לעיתים, נערך מסמך ההתחייבות בכתב ללא פרטים חיוניים, המהווים את לב העסקה, ובמקרים אחרים הצדדים בחרו לעבור לשלב הביצוע ולדלג על השלב החוזי, כך שבתי המשפט נדרשו לפנות לאומד דעתם של הצדדים בכדי לבחון את ההחלטה האם לקיים את העסקה אם לאו, חרף אי קיום דרישת הכתב במקרקעין.

עד לשנות השמונים ביהמ"ש נתן תוקף להסכמי מקרקעין המכילים פרטיים חיוניים כגון: שמות הצדדים, פרטי הממכר והעסקה, התמורה, מועדי התשלום, מיסים ותשלומים וכיו"ב, ברם, בתי המשפט החלו לנקוט בעמדות שונות והוציאו מפניהם פסיקה המהווה שינוי מגמה תוך קביעה  כי ניתן יהיה ליתן תוקף להסכמי מקרקעין גם אם הם אינם מכילים את הפרטים המהותיים של העסקה ובלבד שקיימת ראיה חיצונית המעידה בברור על התגבשותה של העסקה.

לקבלת ייעוץ מקצועי חייגו 03-9708079 או לחצו כאן

יתרה מכך, בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ אישר ביהמ"ש הסכם מקרקעין אשר לא נחתם ע"י הצדדים, בנימוק כי דרישת החתימה הינה ראייתית בלבד וכי היא אינה מהווה דרישה מהותית, שעה שניתן להוכיח באמצעות סממנים חיצוניים כי ההסכם בין הצדדים שריר ותקף. הלכה זו יושמה בפסקי דין נוספים ואף זכתה לחיזוק מכבוד נשיא בית המשפט העליון בדימוס, אהרון ברק, אשר ציין בד"נ 40/80 פאול קניג נ' יהושוע כהן (ניתן בעניין צוואה) כי "… אין כל קדושה בחתימה. כאשר היא באה למלא פונקציה הוכחתית, ניתן להחליפה בדרכי הוכחה אחרות..".

פסק הדין המשמעותי ביותר שבו חלה תפנית חדה הינו ע"א 986/93  קלמר נ' גיא, אשר קבע באופן מפורש כי במקרים חריגים בהם בוצעה עסקה בהיעדר מסמך התחייבות בכתב יינתן תוקף להתחייבות הצדדים לאור עובדות המקרה דרך בחינתן בראי עיקרון תום הלב. בפסק הדין צוין כי רק במקרים חריגים יפעל ביהמ"ש במנותק מהוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, בהם תחושת הצדק מזדעקת נוכח אי קיום עסקה שכבר בוצעה. ביהמ"ש במקרה דנא לא יכול היה להתעלם מהמצב העובדתי לפיו העסקה כבר קוימה, ופסק כי יש להורות על מתן תוקף לעסקה בין הצדדים חרף היעדר מסמך התחייבות בכתב.

יש לציין כי רק בשנת 2011 בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ ואח', הוציא מפניו בית המשפט העליון הלכה פסוקה אשר המוטיב המרכזי בפסק הדין הינו "באין הגינות אין משפט". ביהמ"ש העליון נדרש להתגבר על דרישת הכתב בשל התקיימות נסיבת חריגות של עסקת מקרקעין שהשתכללה ולאחר מכן אחד הצדדים לעסקה חזר בו בטענה כי לא קיים בין הצדדים מסמך התחייבות. בית המשפט העליון קבע בפסק דין זה כי במקרים בהם תחושת הצדק וההגינות זועקת, הרי שפרוש דווקני לחוק המקרקעין יביא לתוצאה שאין הדעת סובלת, ובמקרים מעין דא יש להחיל את עקרון תום הלב בכדי להגיע לתוצאה של הגינות.

לסיכום:

הלכות בית המשפט העליון ופסקי הדין המנחים של בתי המשפט המחוזיים, שינו את מציאות הפרשנות  לסעיף 8 לחוק המקרקעין. בהיעדר מסמך התחייבות בכתב בגין עסקת מקרקעין, יבחנו בתי המשפט את נסיבות כל מקרה לגופו לאור עיקרון תום הלב, וכי במקרים חריגים אף יאושרו הסכמים אשר לא נערכו בכתב, באופן של מתן פרשנות מרחיבה לאומד דעתם של הצדדים ובהתקיים נסיבות ראייתיות.

קרא את תנאי השימוש במאמר

  • Twitter
  • LinkedIn
  • Google
  • Facebook
  • אימייל
  • הדפסה
« הקודם
הבא »

Dina_Articles

עוה"ד דינה בנבנישתי

 

דינה בנבנישתי - עו"ד תמ"א 38

יש לכם שאלה ?

נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

    מאשר קבלת עדכונים


    יש לכם שאלה ?

    נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

     

       

      מאשר קבלת עדכונים

      מידע נוסף

      עורך דין מקרקעין - עורך דין נדל"ן - חוזה מכר דירה - עוה"ד דינה בנבנישתי

      הבטחת השקעות של רוכשי דירות

      איך תוכלו להבטיח את השקעתכם בקניית דירה מקבלן ?
      המשך לקרא

       

      קניית דירה - מכירת דירה - חוזה מכר דירה - דירת קבלן - דירת יד שנייה - עוה"ד דינה בנבנישתי

      חובת תום הלב במכירת דירה

      מה היא חובתו היסודית של מוכר דירה יד שנייה כלפי רוכש הדירה
      המשך לקרא

       


      בקרו אותנו בפייסבוק

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין | תנאי שימוש

       

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      תנאי השימוש באתר

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין.

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.
      תנאי השימוש באתר

      התכנים המובאים באתר, לרבות מאמרים, קישורים או כל חומר אחר המפורסם באתר נועדו למטרות קריאה לידע כללי בלבד, אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר ואינם יכולים להוות תחליף לייעוץ כאמור. האמור באתר אינו ממצה את החומר המשפטי הקיים והמתפתח תדיר בנושא, ולפיכך מהווה סקירה משפטית תמציתית בלבד וייתכן שאינו מעודכן.

      המאמרים באתר נכתבו על דעת המחבר, ואינם מהווים המלצה, עצה מקצועית, יעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, ואף אינם יכולים לשמש כתחליף להתייעצות עם עורך דין. המחבר אינו ממליץ להסתמך על קריאת מאמר זה או אחר. כל שימוש או הסתמכות על המאמר, הוא באחריותו הבלעדית של המשתמש, ומהווה ויתור על כל טענה כלפי המחבר, כלפי בעליו של האתר וכן כלפי עורך הדין המפרסם באתר.

      יובהר על כן כי אין באמור לעיל או בכל מקום אחר באתר כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח. יחסי עורך דין לקוח יתקיימו רק לאחר פניה מסודרת ופרטנית של הלקוח הפוטנציאלי למשרדנו לקבלת שירותים, קבלת הצעת שכר טרחה פרטנית עבורו וחתימתו על ייפוי כוח והסכם שכר טרחה. לפיכך אין לפעול או להימנע מפעולה תוך הסתמכות על האמור לעיל וללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים. לקבלת מידע מלא, מקיף, מדויק ועדכני יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

      התכנים באתר ניתנים לשימוש אישי בלבד ואסורים לשימוש מסחרי או אחר, אלא אם צוין או הוסכם אחרת במפורש. התכנים באתר מובאים כפי שהם ("AS IS"), לפיכך, יצירת לקטים, אוספים או מאגרים שיכילו חלקי תכנים מהאתר או שיפרו את הזכויות באתר, אסורה בהחלט.

      שיתוף והפצת מאמרים המובאים באתר ברשתות החברתיות מותרת, וזאת בתנאי שיופצו כפי שהם ("AS IS") ובלבד שיופצו ע"י תשתיות השיתוף המובנות באתר. שיתוף או הפצה של חלקי תכנים ואו מאמרים, כאמור אסורה בהחלט.

      יובהר כי תנאי השימוש וכן התכנים באתר מנוסחים בלשון זכר לשם הנוחות בלבד ומתייחסים לשני המינים כאחד.

      גלילה לראש העמוד
      loading ביטול
      ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
      בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
      מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל