דינה בנבנישתי עורכי דין דינה בנבנישתי עורכי דין
  050-7377928
  03-9708079
  www.tdb-law.com
  office@tdb-law.com
 .
         מקדמים התחדשות עירונית בישראל. 
03-9708079
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
ראשי » התחדשות עירונית

ערבות בפרויקט תמ"א 38 ו פינוי בינוי

02/07/2015 עוה"ד דינה בנבנישתי

 ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי

סוגיית הערבויות בתמ"א 38 ובפינוי בינוי תעמוד בראש סולם הדרישות בהליך מו"מ המתנהל בין הצדדים. כיצד תוכלו להבטיח את עצמכם בפרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38 חיזוק, תמ"א 38 הריסה ובנייה או פרויקט במסגרת תוכנית פינוי בינוי.

לאור העובדה כי לא קיימת חקיקה המסדירה את מערכת הכללים המשפטיים ו/או את התוואי המסחרי המקובל אזי, בחלק לא מבוטל של העסקאות אנו עדים למצב בו ההתדיינות בעניין הבטוחות הינה בהתאם לנוהג שהשתרש בעסקאות מסוג התחדשות עירונית.

חשיבות עליונה היא הסדרת מערכת הכללים במסגרת הסכם התמ"א מול הקבלן ו/או היזם באופן המפורט ביותר אשר יכלול בין היתר את ההיבטים דלקמן:

  • סוג הערבות
  • גובה ההתחייבות של נותן הערבות
  • תחום האחריות של נותן הערבות כלפי מקבל הערבות
  • המועד למתן הערבות
  • ההיבטים הנוגעים למימוש ו/או פקיעת הערבות
  • נוסח כתב ערבות במקרה של ערבות בנקאית

להלן תובא סקירה ממצה של סוגי הערבויות הנהוגות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופיני בינוי

ערבות חוק מכר

בפרויקטים בהם קיים אלמנט של הריסת הדירה יש לחייב את הקבלן ו/או היזם בהפקת ערבות חוק מכר לכל יחיד דיירים שדירתם תיהרס. הערבות תהא בגובה שווי הדירה החדשה בהתאם לגובה שמאות הדירה, כשסכום הערבות יהא צמוד למדד תשומות בנייה.

הערבות תימסר לכל יחיד דיירים ו/או לבא כוחו כתנאי לפינוי הדירה המיועדת להריסה. נוסח הערבות הינו בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), התשע"א-2010 כאשר, המוסד הפיננסי אשר מעניק ליווי בנקאי לפרויקט יפיק את הערבות. הערבות הבנקאית מהווה רשת ביטחון לפיה, מתחייב המוסד הפיננסי נותן הערבות לשלם למקבל הערבות את סכום הערבות כשהוא צמוד למדד תשומות הבנייה בהתקיימות התנאים המנויים למימושה. ככלל, מימוש ערבות חוק מכר הינה רק במידה וקיימת מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה לדיירים וכי במרבית המקרים יידרש הליך שיפוטי כתנאי מוקדם למימוש.

ערבות שכירות אוטונומית

בפרויקטים בהם הדיירים נדרשים לפנות את דירתם לשם הריסתה, יש לדרוש מהקבלן ו/או היזם ערבות שכירות אוטונומית שמטרתה להבטיח את תשלום דמי השכירות החודשיים של הדיירים. הערבות האוטונומית כשמה כן היא, הינה עצמאית ובלתי תלויה בהליך משפטי ותוצאותיו.

בהצגת הערבות הבנקאית מתחייב הבנק מפיק הערבות לשלם לדורש הערבות את סכום הערבות לא יאוחר מ- 14 ימים ממועד קבלת הדרישה. מטרת ערבות השכירות הינה להבטיח את תשלום דמי השכירות החודשיים מהיזם לבעלי הדירות. פיגור בתשלום דמי השכירות כאמור, עלול לחשוף את הדיירים לתביעה בגין אי תשלום דמי שכירות.

הבטחת התשלומים באמצעות ערבות אוטונומית תחייב את הבנק מפיק הערבות לשלם את התשלומים ללא דיחוי. גובה הערבות משתנה בהתאם לאופי הפרויקט ובכל מקרה לא יפחת מ-12 חודשים רצופים. יש לעגן בהסכם כי הערבות תיוותר בתוקפה לכל אורך חיי הפרויקט ועד למסירה החזקה בדירה.

ערבות ביצוע

בפרויקט מסוג תמ"א 38 חיזוק, כאשר לא קיים אלמנט הריסה של הדירות ו/או חלקן, יש לחייב את הקבלן ו/או היזם להפיק ערבות ביצוע. יש לכמת את שווי העבודות לדיירים וכי, ערבות הביצוע תהווה נגזרת של חלק יחסי מהשווי כאמור. יש לציין כי גובה הערבות ישתנה בפרויקט בו קיים ליווי בנקאי לבין פרויקט הממומן מהון עצמי. ערבות ביצוע הינה ערבות פוחתת בהתאם לשלבי הבנייה ונכון יהא להותיר סכום מסוים עד לתום ביצוע הפרויקט.

ערבות מיסים

מטרתה להבטיח את תשלום המיסים בעסקאות ההתחדשות העירונית. יש לציין כי מתן ערבות המיסים נבחנת בהתאם לאופי הפרויקט ולחשיפת המס, וכי בפרויקט אשר קיים פטור ייעודי לדיירים בגין העסקה (כגון בפרויקט מסוג פינוי בינוי) הדרישה למתן ערבות מיסים ככלל איננה הכרחית.

חשוב לציין כי קיימים מיסים החלים על היזם בגין רכישת הקרקע ו/או זכויות הבנייה וכי ניתן להתנות את השבת יתר הערבויות בהצגת אישורי מס הרכישה בגין התשלומים. במצב כאמור, היזם לא יידרש להפיק ערבות מיסים ונחסכות עלויות מיותרות המעמיסות על הפרויקט. דרישה למתן ערבות בגין תשלום המע"מ איננה סבירה ואין להם כל אחיזה למציאות. תשלום המע"מ לעולם יושת רק על היזם ו/או על הקבלן וכי אי תשלומו לרשויות לא יהווה מכשול לעניין רישום הזכויות בטאבו וכן לא יידרש מהדיירים.

ערבות בדק

מטרתה להבטיח את תיקון ליקויי הבנייה ע"י היזם ו/או הקבלן בשנת הבדק של הפרויקט. ככלל, ערבות זאת ניתנת בפרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק בהתאם למפתח אחיד של תשלום בגין כל יחידה קיימת.בפרויקטים בהם הדירה נבנית מחדש תחת ההריסות, הרי שמדובר בדירה חדשה מקבלן וכי, רב הקבלנים ו/או היזמים אימצו את הנוהג שהשתרש לפיו לדירות חדשות לא תוענק ערבות בדק. תוקפה של ערבות הבדק הינו 12-18 חודשים ממועד הפקתה.

ערבות רישום

ביצוע פעולת הרישום בסיום הפרויקט הינה באחריות היזם ו/או הקבלן המבצע וממומנת מכיסו. ערבות הרישום נועדה להבטיח את רישום הבית המשותף ו/או תיקון צו הרישום של הבית. גובה הערבות משתנה בהתאם להיקף הפרויקט ומגלם את גובה שכר הטרחה של פרקליט אשר יידרש לבצע את הרישום כאמור.

ערבות חברת אם

בחירת החברה היזמית ו/או החברה הקבלנית אשר תבצע את הפרויקט מבוססת בד"כ על מוניטין החברה ועל הישגיה בענף הבנייה. כאשר בוחר היזם לחתום על ההסכם המחייב עם הדיירים באמצעות חברה ייעודית (Special Purpose Company) ולא באמצעות חברת האם קיימות השלכות משפטית הרות גורל כלפי בעלי הדירות. חברה ייעודית  שאך הוקמה ואשר אינה נשענת על חברת האם ו/או ללא זיקה ישירה לחברת האם הינה חסרת בסיס כלכלי. ראוי לדרוש מהיזם ו/או מהקבלן כי חברת האם תערוב להתחייבויות החברה הייעודית כלפי הדיירים.

לקבלת ייעוץ מקצועי לא עלות חייגו 050-7377928 או לחצו כאן

 

קרא את תנאי השימוש במאמר

  • Twitter
  • LinkedIn
  • Google
  • Facebook
  • אימייל
  • הדפסה
« הקודם
הבא »

Dina_Articles

עוה"ד דינה בנבנישתי

 

דינה בנבנישתי - עו"ד תמ"א 38

יש לכם שאלה ?

נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

    מאשר קבלת עדכונים


    יש לכם שאלה ?

    נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

     

       

      מאשר קבלת עדכונים

      מידע נוסף בתמ"א 38

      הסכם תמ"א 38 - חוזה תמ"א 38 - עורך דין תמ"א 38 - דינה בנבנישתי משרד עורכי דין

      הסכם תמ"א 38 – כל מה שחשוב לדעת

      טיפים, המלצות וביאורים – כל מה שחשוב לדעת לפני שחותמים על הסכם תמ"א 38
      המשך לקרא

       

      חנייה בתמ"א 38 - כופר חניה תמ"א 38 - דינה בנבנישתי - עורך דין תמ"א 38

      הקצאת חניות בתמ"א 38

      כללי אצבע והנחיות להקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38 ובפינוי בינוי
      המשך לקרא

       

      קניית דירה בפרויקט תמא 38 - עורך דין תמא 38 - דינה בנבנישתי

      כמה תרויחו מפרויקט תמ"א 38 ?

      ניתן לכמת את שוויו של הנכס לאורך שלביו השונים של הפרויקט. אז כמה תרוויחו אם יש לכם דירה בפרויקט תמ"א 38 ?
      המשך לקרא

       


      בקרו אותנו בפייסבוק

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין | תנאי שימוש

       

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      תנאי השימוש באתר

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין.

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.
      תנאי השימוש באתר

      התכנים המובאים באתר, לרבות מאמרים, קישורים או כל חומר אחר המפורסם באתר נועדו למטרות קריאה לידע כללי בלבד, אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר ואינם יכולים להוות תחליף לייעוץ כאמור. האמור באתר אינו ממצה את החומר המשפטי הקיים והמתפתח תדיר בנושא, ולפיכך מהווה סקירה משפטית תמציתית בלבד וייתכן שאינו מעודכן.

      המאמרים באתר נכתבו על דעת המחבר, ואינם מהווים המלצה, עצה מקצועית, יעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, ואף אינם יכולים לשמש כתחליף להתייעצות עם עורך דין. המחבר אינו ממליץ להסתמך על קריאת מאמר זה או אחר. כל שימוש או הסתמכות על המאמר, הוא באחריותו הבלעדית של המשתמש, ומהווה ויתור על כל טענה כלפי המחבר, כלפי בעליו של האתר וכן כלפי עורך הדין המפרסם באתר.

      יובהר על כן כי אין באמור לעיל או בכל מקום אחר באתר כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח. יחסי עורך דין לקוח יתקיימו רק לאחר פניה מסודרת ופרטנית של הלקוח הפוטנציאלי למשרדנו לקבלת שירותים, קבלת הצעת שכר טרחה פרטנית עבורו וחתימתו על ייפוי כוח והסכם שכר טרחה. לפיכך אין לפעול או להימנע מפעולה תוך הסתמכות על האמור לעיל וללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים. לקבלת מידע מלא, מקיף, מדויק ועדכני יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

      התכנים באתר ניתנים לשימוש אישי בלבד ואסורים לשימוש מסחרי או אחר, אלא אם צוין או הוסכם אחרת במפורש. התכנים באתר מובאים כפי שהם ("AS IS"), לפיכך, יצירת לקטים, אוספים או מאגרים שיכילו חלקי תכנים מהאתר או שיפרו את הזכויות באתר, אסורה בהחלט.

      שיתוף והפצת מאמרים המובאים באתר ברשתות החברתיות מותרת, וזאת בתנאי שיופצו כפי שהם ("AS IS") ובלבד שיופצו ע"י תשתיות השיתוף המובנות באתר. שיתוף או הפצה של חלקי תכנים ואו מאמרים, כאמור אסורה בהחלט.

      יובהר כי תנאי השימוש וכן התכנים באתר מנוסחים בלשון זכר לשם הנוחות בלבד ומתייחסים לשני המינים כאחד.

      גלילה לראש העמוד
      loading ביטול
      ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
      בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
      מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל