ערבויות בפרויקט תמ"א 38 ו פינוי בינוי
בפרויקטים בהם מבוצעת בנייה במסגרת התחדשות עירונית הכוללת שיפור עמידתו של מבנה קיים ותוספות בנייה, או לחלופין הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש תחתיו, עומדת סוגיית הבטוחות בראש סולם הדרישות בהליך המו"מ המתנהל בין הצדדים.
לאור העובדה כי לא קיימת חקיקה המסדירה את מערכת הכללים המשפטיים ו/או את התוואי המסחרי המקובל אזי, בחלק לא מבוטל של העסקאות אנו עדים למצב בו ההתדיינות בעניין הבטוחות הינה בהתאם לנוהג שהשתרש בעסקאות מסוג התחדשות עירונית.
חשיבות עליונה היא הסדרת מערכת הכללים במסגרת החוזית מול הקבלן ו/או היזם באופן המפורט ביותר אשר יכלול בין היתר את ההיבטים דלקמן:
- סוג הבטוחה
- גובה ההתחייבות של נותן בטוחה
- תחום האחריות של נותן הבטוחה כלפי מקבל הבטוחה
- המועד למתן הבטוחה
- ההיבטים הנוגעים למימוש ו/או פקיעת הבטוחה
- נוסח כתב ערבות במקרה בו הבטוחה הינו ערבות בנקאית
להלן תובא סקירה חלקית של סוגי הבטוחות הנהוגות במסגרת פרויקטים מסוג התחדשות עירונית:
ערבות חוק מכר
בפרויקטים בהם קיים אלמנט של הריסת הדירה יש לחייב את הקבלן ו/או היזם בהפקת ערבות חוק מכר לכל יחיד דיירים שדירתם נהרסה. הערבות תהא בגובה שווי הדירה החדשה בהתאם לערך השמאי של הדירה, כשסכום הערבות יהא צמוד למדד תשומות בנייה. הערבות תימסר לכל יחיד דיירים ו/או לבא כוחו כתנאי לפינוי הדירה המיועדת להריסה.נוסח הערבות הינו בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), התשע"א-2010 כאשר, המוסד הפיננסי אשר מעניק ליווי בנקאי לפרויקט יפיק את הערבות.הערבות הבנקאית מהווה רשת ביטחון לפיה, מתחייב המוסד הפיננסי נותן הערבות לשלם למקבל הערבות את סכום הערבות כשהוא צמוד למדד תשומות הבנייה בהתקיימות התנאים המנויים למימושה. ככלל מימוש ערבות חוק מכר הינה רק במידה וקיימת מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה לדיירים וכי במרבית המקרים יידרש הליך שיפוטי כתנאי מוקדם למימוש.
ערבות שכירות
בפרויקטים בהם הדיירים נדרשים לפנות את דירתם לשם הריסתה, יש לדרוש מהקבלן ו/או היזם ערבות שכירות אוטונומית שמטרתה להבטיח את תשלום דמי השכירות החודשיים של הדיירים. הערבות האוטונומית כשמה כן היא, הינה עצמאית ובלתי תלויה בהליך משפטי ותוצאותיו. בהצגת הערבות הבנקאית מתחייב הבנק מפיק הערבות לשלם לדורש הערבות את סכום הערבות לא יאוחר מ- 14 ימים ממועד קבלת הדרישה. מטרת ערבות השכירות הינה להבטיח את תשלום דמי השכירות החודשיים מהיזם לבעלי הדירות. פיגור בתשלום דמי השכירות כאמור, עלול לחשוף את הדיירים לתביעה בגין אי תשלום דמי שכירות. הבטחת התשלומים באמצעות ערבות אוטונומית תחייב את הבנק מפיק הערבות לשלם את התשלומים ללא דיחוי. גובה הערבות משתנה בהתאם לאופי הפרויקט ובכל מקרה לא יפחת מ-12 חודשים רצופים. יש לעגן בהסכם כי הערבות תיוותר בתוקפה לכל אורך חיי הפרויקט ועד למסירה החזקה בדירה.
ערבות ביצוע
בפרויקט מסוג תמ"א 38 חיזוק, כאשר לא קיים אלמנט הריסה של הדירות ו/או חלקן, יש לחייב את הקבלן ו/או היזם להפיק ערבות ביצוע. יש לכמת את שווי העבודות לדיירים וכי, ערבות הביצוע תהווה נגזרת של חלק יחסי מהשווי כאמור. יש לציין כי גובה הערבות ישתנה בפרויקט בו קיים ליווי בנקאי לבין פרויקט הממומן מהון עצמי. ערבות ביצוע הינה ערבות פוחתת בהתאם לשלבי הבנייה ונכון יהא להותיר סכום מסוים עד לתום ביצוע הפרויקט.
ערבות מיסים
מטרתה להבטיח את תשלום המיסים בעסקאות ההתחדשות העירונית. יש לציין כי מתן ערבות המיסים נבחנית בהתאם לאופי הפרויקט ולחשיפת המס, וכי בפרויקט אשר קיים פטור ייעודי לדיירים בגין העסקה (כגון בפרויקט מסוג פינוי בינוי) הדרישה למתן ערבות מיסים ככלל איננה הכרחית. חשוב לציין כי קיימים מיסים החלים על היזם בגין רכישת הקרקע ו/או זכויות הבנייה וכי ניתן להתנות את השבת יתר הערבויות בהצגת אישורי מס הרכישה בגין התשלומים. במצב כאמור, היזם לא יידרש להפיק ערבות מיסים ונחסכות עלויות מיותרות המעמיסות על הפרויקט. דרישה למתן ערבות בגין תשלום המע"מ איננה סבירה ואין להם כל אחיזה למציאות. תשלום המע"מ לעולם יושת רק על היזם ו/או על הקבלן וכי אי תשלומו לרשויות לא יהווה מכשול לעניין רישום הזכויות בטאבו וכן לא יידרש מהדיירים.
ערבות בדק
מטרתה להבטיח את תיקון ליקויי הבנייה ע"י היזם ו/או הקבלן בשנת הבדק של הפרויקט. ככלל, ערבות זאת ניתנת בפרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק בהתאם למפתח אחיד של תשלום בגין כל יחידה קיימת.בפרויקטים בהם הדירה נבנית מחדש תחת ההריסות, הרי שמדובר בדירה חדשה "מקבלן" וכי, רב הקבלנים ו/או היזמים אימצו את הנוהג שהשתרש לפיו לדירות חדשות לא תוענק ערבות בדק. תוקפה של ערבות הבדק הינו 12-18 חודשים ממועד הפקתה.
ערבות רישום
ביצוע פעולת הרישום בסיום הפרויקט הינה באחריות היזם ו/או הקבלן המבצע וממומנת מכיסו. ערבות הרישום נועדה להבטיח את רישום הבית המשותף ו/או תיקון צו הרישום של הבית. גובה הערבות משתנה בהתאם להיקף הפרויקט ומגלם את גובה שכר הטרחה של פרקליט אשר יידרש לבצע את הרישום כאמור.
ערבות חברת אם
בחירת החברה היזמית ו/או החברה הקבלנית אשר תבצע את הפרויקט מבוססת בד"כ על מוניטין החברה ועל הישגיה בענף הבנייה. כאשר בוחר היזם לחתום על ההסכם המחייב עם הדיירים באמצעות חברה ייעודית (Special Purpose Company) ולא באמצעות חברת האם קיימות השלכות משפטית הרות גורל כלפי בעלי הדירות. חברה ייעודית שאך הוקמה ואשר אינה נשענת על חברת האם ו/או ללא זיקה ישירה לחברת האם הינה חסרת בסיס כלכלי. ראוי לדרוש מהיזם ו/או מהקבלן כי חברת האם תערוב להתחייבויות החברה הייעודית כלפי הדיירים.