דינה בנבנישתי עורכי דין דינה בנבנישתי עורכי דין
  050-7377928
  03-9708079
  www.tdb-law.com
  office@tdb-law.com
 .
         מקדמים התחדשות עירונית בישראל. 
03-9708079
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
ראשי » הבטחת השקעות של רוכשי דירות

הבטחת השקעות של רוכשי דירות

20/06/2015 עוה"ד דינה בנבנישתי

עורך דין מקרקעין - עורך דין נדל"ן - חוזה מכר דירה - עוה"ד דינה בנבנישתי

הבטחת השקעות של רוכשי דירות

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (שיקרא להלן-"חוק המכר") מסדיר את מערכת הכללים המשפטיים בין רוכש דירה יד ראשונה (שתיקרא להלן –"דירה מקבלן") לבין המוכר.

במספר רב של עסקאות קניית דירה מקבלן, כריתת הסכם הרכישה מתבצעת טרם קבלת היתר הבנייה, או לחלופין, לאחר קבלת היתר אולם קודם לסיום בניית הדירה, ואז קיים סיכון רב יותר הרובץ על כתפו של רוכש דירה שמא הניח את מעותיו על קרן הצבי.

חוק המכר חוקק במטרה להגן על רוכשי דירות קבלן ונקבעו בו מנגנונים אשר נועדו להפחית את הסיכונים של רוכש דירת הקבלן באופנים שונים.

הבטחת כספי הקונה

בסעיף 2 לחוק המכר נקבע כי מוכר דירה מקבלן לא יגבה מהקונה על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% ממחיר התמורה אלא אם פעל באחת מהדרכים הבאות :

  1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת השבתם של כל הכספים ששולמו למוכר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה את החזקה בממכר עפ"י חוזה מכר (מחמת עיקול, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק, צו כינוס וכיו"ב)
  2. מסר לקונה פוליסת ביטוח והקונה צוין כמוטב בפוליסה בהתאם לנוסח פוליסת ביטוח הקבוע בדין
  3. שיעבד את הדירה ו/או הקרקע במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הקונה
  4. רשם לטובת הקונה הערת אזהרה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 אשר נקייה משעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד ג'
  5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה כשהיא נקייה מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד שלישי

אחת  מ- 5 הבטוחות המנויות לעיל נועדו להבטיח את הכספים שמשלם הקונה למוכר על חשבון מחיר התמורה וזאת עד למועד בו נמסרת החזקה בממכר לקונה.

ערבות בנקאית ו/או פוליסת ביטוח

שתי הבטוחות הראשונות המנויות בחוק המכר מקיימות את רציונל החוק באופן המובהק ביותר. הן מהוות התחייבות מהגורם הפיננסי – נותן הערבות, או מחברת ביטוח, להשיב לקונה את תשלומי התמורה ששולמו (צמודים למדד תשומות הבנייה) במידה וקיימת מניעה מוחלטת למסירת החזקה בממכר לידי הקונה.

הנוסח המחייב בעת הפקת הערבות הבנקאית הינו כקבוע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (ערבות בנקאית), התשע"א-2010.

הערבות הבנקאית תכלול בין היתר פרטים הנוגעים למהות הערבות, עילות מימוש הערבות, מועד התשלום, פקיעת הערבות וכיו"ב.

כתנאי למימוש הערבות יחויב הקונה להציג לגורם נותן הערבות, עותק מאושר מפסק דין או החלטה אחרת של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל לפיה התקיימו אחת מן עילות המימוש המנויות בכתב הערבות.

הערת אזהרה ו/או שיעבוד

בסעיף  3 לחוק המכר נקבע כי בעת מתן בטוחה בהתאם לאחת מהחלופות הנותרות יחויב המוכר בגביית התשלומים על חשבון מחיר התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובשיעורים הקבועים בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975.

על פי רב, במעמד החתימה על הסכם הרכישה נגבה סך כולל של 7% משווי התמורה, ובגינו לא קיימת חובה שבדין למתן בטוחה. בגין יתר התשלומים מחוייב המוכר לגבות מהקונה הכספים רק בהתאם לקצב הבנייה כמפורט להלן:

  1. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה שלא על קומת עמודים – 33% משווי התמורה
  2. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה ( לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל) – 20% משווי התמורה.
  3. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח – 15% משווי התמורה.
  4. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה – 15% משווי התמורה.
  5. עם מסירת הדירה – 10%.

ליווי פיננסי לפרויקט בנייה

חוק המכר דן בכללים החלים על מוכר ועל המוסד הפיננסי המממן פרויקטים לבנייה. הסכם הליווי בגין הפרויקט ביו המוסד הפיננסי לבין המוכר יכלול את חובתם של הצדדים כלפי רוכש דירה לרבות ההיבטים הנוגעים לגבייה עפ"י הסדר שוברים. המוסד הפיננסי מפיק פנקס שוברים בגין כל דירה נמכרת בפרויקט, אשר ישמש את רוכש הדירה בגין כל תשלום על חשבון מחיר התמורה.

התשלום באמצעות פנקס השוברים מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד הבנקאי להמציא ערבות בנקאית לטובת הקונה וזאת, לא יאוחר מ- 14 ימי עסקים מיום ששולם כל תשלום. הערבות הבנקאית תושב למוסד הפיננסי כנגד קבלת החזקה בדירה ובכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין הממכר , וכן בכפוף קבלת מכתב החרגה מאת המוסד הפיננסי המחריג את השעבוד של הגורם הפיננסי מהדירה שנרכשה.

מינוי הממונה וניהול רישום וברור פניות הציבור

הממונה על יחידת חוק המוכר בירושלים הינו גוף שמונה מטעם משרד הבינוי, ומשמש כגורם אכיפתי לצד ניהול רישום וברור פניות הציבור. בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה), תשס"ט-2008 , קיימת חובה של המוכר למתן דיווח לממונה על יחידת חוק המכר והצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה לקונה, על ההצהרה להימסר לא יאוחר מ-40 ימים ממועד חתימת ההסכם.

אי-קיום ההוראות לעיל על ידי המוכר מהווה עבירה פלילית אשר בצידה מוקנות למנהל סנקציות עונשיות כלפי מוכר הדירה לרבות הטלת עיצומים כספיים.

לקבלת ייעוץ מקצועי לא עלות חייגו 03-9708079 או לחצו כאן

 

קרא את תנאי השימוש במאמר

  • Twitter
  • LinkedIn
  • Google
  • Facebook
  • אימייל
  • הדפסה
« הקודם
הבא »

Dina_Articles

עוה"ד דינה בנבנישתי

 

דינה בנבנישתי - עו"ד תמ"א 38

יש לכם שאלה ?

נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

    מאשר קבלת עדכונים


    יש לכם שאלה ?

    נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

     

       

      מאשר קבלת עדכונים

      מידע נוסף

      קניית דירה בפרויקט תמ"א 38 - עורך דין תמ"א 38 - דינה בנבנישתי

      קניית דירת קבלן בתמ"א 38

      בקניית דירה חדשה בתמ"א 38 יש לקחת בחשבון את המערכת משפטית הקיימת בין בעלי הדירות בבניין לבין היזם
      המשך לקרא

       

      קניית דירה - מכירת דירה - חוזה מכר דירה - דירת קבלן - דירת יד שנייה - עוה"ד דינה בנבנישתי

      חובת תום הלב במכירת דירה

      מה היא חובתו היסודית של מוכר דירה יד שנייה כלפי רוכש הדירה
      המשך לקרא

       


      בקרו אותנו בפייסבוק

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין | תנאי שימוש

       

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      תנאי השימוש באתר

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין.

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.
      תנאי השימוש באתר

      התכנים המובאים באתר, לרבות מאמרים, קישורים או כל חומר אחר המפורסם באתר נועדו למטרות קריאה לידע כללי בלבד, אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר ואינם יכולים להוות תחליף לייעוץ כאמור. האמור באתר אינו ממצה את החומר המשפטי הקיים והמתפתח תדיר בנושא, ולפיכך מהווה סקירה משפטית תמציתית בלבד וייתכן שאינו מעודכן.

      המאמרים באתר נכתבו על דעת המחבר, ואינם מהווים המלצה, עצה מקצועית, יעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, ואף אינם יכולים לשמש כתחליף להתייעצות עם עורך דין. המחבר אינו ממליץ להסתמך על קריאת מאמר זה או אחר. כל שימוש או הסתמכות על המאמר, הוא באחריותו הבלעדית של המשתמש, ומהווה ויתור על כל טענה כלפי המחבר, כלפי בעליו של האתר וכן כלפי עורך הדין המפרסם באתר.

      יובהר על כן כי אין באמור לעיל או בכל מקום אחר באתר כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח. יחסי עורך דין לקוח יתקיימו רק לאחר פניה מסודרת ופרטנית של הלקוח הפוטנציאלי למשרדנו לקבלת שירותים, קבלת הצעת שכר טרחה פרטנית עבורו וחתימתו על ייפוי כוח והסכם שכר טרחה. לפיכך אין לפעול או להימנע מפעולה תוך הסתמכות על האמור לעיל וללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים. לקבלת מידע מלא, מקיף, מדויק ועדכני יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

      התכנים באתר ניתנים לשימוש אישי בלבד ואסורים לשימוש מסחרי או אחר, אלא אם צוין או הוסכם אחרת במפורש. התכנים באתר מובאים כפי שהם ("AS IS"), לפיכך, יצירת לקטים, אוספים או מאגרים שיכילו חלקי תכנים מהאתר או שיפרו את הזכויות באתר, אסורה בהחלט.

      שיתוף והפצת מאמרים המובאים באתר ברשתות החברתיות מותרת, וזאת בתנאי שיופצו כפי שהם ("AS IS") ובלבד שיופצו ע"י תשתיות השיתוף המובנות באתר. שיתוף או הפצה של חלקי תכנים ואו מאמרים, כאמור אסורה בהחלט.

      יובהר כי תנאי השימוש וכן התכנים באתר מנוסחים בלשון זכר לשם הנוחות בלבד ומתייחסים לשני המינים כאחד.

      גלילה לראש העמוד
      loading ביטול
      ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
      בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
      מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל