דינה בנבנישתי עורכי דין דינה בנבנישתי עורכי דין
  050-7377928
  03-9708079
  www.tdb-law.com
  office@tdb-law.com
 .
         מקדמים התחדשות עירונית בישראל. 
03-9708079
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
ראשי » מאמרים

פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי

16/05/2018 עוה"ד דינה בנבנישתי

"מנגנון השנמוך" בפרויקט פינוי בינוי – דירה חדשה ותמורה כספית

כיצד ניתן לפתור את בעיית דיירי הגיל השלישי המצויים בפני פרויקט פינוי בינוי וחוששים מהתמוטטות כלכלית ? ומה הוא הפתרון עבור אותם בעלי דירות המצויים בחובות ואשר עלולים לטרפד את הפרויקט כולו ?

המושג פינוי בינוי הפך לשגור בלקסיקון של מי שמתגורר בבניין ישן ומבקש לשפר את תנאי מגוריו ולהשביח את דירתו. אך בד בבד, בפרויקט מורכב מעין זה עשויות להתעורר לא מעט שאלות הקשורות לנושאים משפטיים, קנייניים ומסחריים אשר לעיתים מתגבשים לכדי מכשולים מצד חלק מהדיירים בבניין ועשויים לטרפד את הפרויקט עוד בשלביו הראשונים. בל נשכח כי הרוב הדרוש בפרויקט פינוי בינוי מצריך הסכמה של לפחות 80% מבעלי הזכויות.

מטבע הדברים, בעלי הזכויות בבניינים ישנים או מתחמים העומדים בקריטריונים הם במקרים רבים בעלי דירות בגיל השלישי המתגוררים בדירתם במשך שנים רבות. עצם הידיעה כי הם צפויים להגדיל את שטח דירתם, דבר אשר יגרור במישרין עליה בהוצאות התחזוקה של הדירה, מאלץ אותם להביע התנגדות למהלך, מה שעלול לשבש ולעכב את כל ההליך עבור יתר הדיירים במתחם.

 

עורך דין פינוי בינוי - פינוי בינוי - דינה בנבנישתי

 

מגדל מגורים יוקרתי ותוספת שטח לדירה ? – אליה וקוץ בה.

על אף פוטנציאל השבחת הנכס בשל הפרויקט, לעיתים מעדיפים דיירים מבוגרים שלא לעבור לדירה גדולה יותר בבניין מפואר – וזאת מטעמים רבים. הקושי הצפוי בתשלומי ארנונה ואחזקה גבוהים, לצד מגורים בדירה גדולה מעבר לצרכיהם, עשויים להעיב על הסכמתם לחתום את ההסכם ולטרפד את הפרויקט כולו.

המטרה – מציאת פתרון יצירתי עבור אוכלוסייה מוחלשת זו, אשר מצד אחד יאפשר שיפור תנאי מגוריהם, ומן העבר השני, יפיג את חששותיהם כאמור ויביאם לחתימה על ההסכם.

במרוצת השנים ומתוך הבנת צרכיהם וחששותיהם של דיירים בני הגיל השלישי אותם אני מייצגת בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, פיתח משרדי מנגנון חוזי, אשר באמצעותו ניתן יהיה לגשר על קשיים אלו באופן בו ההצעה לפרויקט בעבור אותם בעלי דירות תהפוך אטרקטיבית.

 

 

הכירו את "מנגנון השנמוך" בפרויקט פינוי בינוי

דייר אשר אינו מעוניין לעבור לדירה גדולה יותר מדירתו, וזאת מחשש לעלויות תחזוקה גבוהות, יוכל לקבל דירה קטנה משטח דירתו הנוכחית ואת הפרש התמורה יקבל כתמורה כספית, כך שההחלטה לקידום הפרויקט הופכת עבורו למעשית, ואינו עוד מושא לטרפודו של הפרויקט.

לשם הדוגמא, במקום לקבל דירה בשטח של 100 מ"ר חלף דירתו הנוכחית, יקבל הבעלים דירה בשטח 70 מ"ר בלבד, ואת הפרש תוספת המטרים יקבל בכסף לאחר קיזוז המס (ככל ויחול). במצב דברים כאמור, יקבל הבעלים דירה המתאימה לצרכיו, והוצאות האחזקה בדירה, לרבות מיסי הארנונה ותשלומי דמי ניהול המתאימים לתקציבו. וכמו כן, יקבל הבעלים תמורה כספית בגין ההפרש כאמור, וזאת מבלי שיידרש למכור את דירתו.

ראוי לציין כי מנגנון זה אינו טריוויאלי ודורש ניהול מו"מ קשוח מול החברה היזמית, וכן עיגון ההוראות המשפטיות והמסחריות המתאימות בהסכם הסופי.

מנגנון זה עשוי להתאים גם במקרים בהם לדיירים חובות שונים אשר בגינם נרשם עיקול על הדירה (כגון הוצל"פ, מע"מ, מס הכנסה וכד'). יש לציין כי, בכל הסכם של פינוי בינוי, נדרשים הדיירים להצהיר כי אין להם כל חוב או עיקול על הנכס, פרט למשכנתא (בגינה ניתנת ערבות לבנק הממשכן).

ככל ורובצים עיקולים או חובות על הדירה, יעדיפו דיירים אלו שלא לחתום על ההסכם בשל הידיעה כי אינם מסוגלים לפרוע את החובות בעתיד וכי ימצאו בהפרת הסכם – על כל המשתמע מכך.

משכך, מנגנון השנמוך עשוי לסייע גם לדיירים המצויים בחובות או מתמודדים עם בעיות כלכליות משמעותיות, וזאת באמצעות ניצול אפשרות לקבלת דירה בשטח קטן יותר מדירת התמורה, ולנצל את ההפרשים הכספיים שיקבלו לסילוק חובות והסרת העיקולים או ההערות הרובצים על הדירה.

ראוי לציין כי, בשבוע שעבר דנה וועדת הרפורמות של הכנסת בסוגיות הנוגעות להסדרת חקיקה בנושא של דיירי הגיל השלישי. לראשונה התקיים דיון עקרוני ומבורך במצבם של דיירים מבוגרים אשר מוחזקים כדיירים סרבנים שלא לצורך. במסגרת הדיון, הועלו מספר פתרונות לגבי החלופות שיהא שיידרש היזם להציע במסגרת הפרויקט (מעבר לדיור מוגן, מתן דירה קטנה והשלמת פער השווי בכסף ועוד).

כאמור, עוד ארוכה הדרך עד להסדרת חקיקה בעניין ומשכך, עיגון מנגנונים חוזיים בהסכם תוך ניהול מו"מ קשוח לטובת אותם הדיירים הינו הפתרון לעת עתה.

לקבלת ייעוץ מקצועי ראשוני חייגו 050-7377928 או לחצו כאן

קרא את תנאי השימוש במאמר

  • Twitter
  • LinkedIn
  • Google
  • Facebook
  • אימייל
  • הדפסה
« הקודם
הבא »

Dina_Articles

עוה"ד דינה בנבנישתי

 

דינה בנבנישתי - עו"ד תמ"א 38

יש לכם שאלה ?

נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

    מאשר קבלת עדכונים


    יש לכם שאלה ?

    נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

     

       

      מאשר קבלת עדכונים

      מידע נוסף

      קניית דירה בפרויקט תמא 38 - עורך דין תמא 38 - דינה בנבנישתי

      כמה תרויחו מפרויקט תמ"א 38 ?

      ניתן לכמת את שוויו של הנכס לאורך שלביו השונים של הפרויקט. אז כמה תרוויחו אם יש לכם דירה בפרויקט תמ"א 38 ?
      המשך לקרא

       

      תמ"א 38 - פינוי בינוי - דייר סרבן - עוה"ד דינה בנבנישתי

      דייר סרבן בתמ"א 38

      עומדים בפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ? סירוב בלתי סביר עלול לעלות לכם ביוקר
      המשך לקרא

       

      ערבויות - ערבות - בטוחות - עורך דין תמ"א 38 - עורך דין פינוי בינוי - עוה"ד דינה בנבנישתי

      ערבויות בתמ"א 38

      כל מה שרציתם לדעת על סוגי הערבויות הנהוגות במסגרת פרויקט תמ"א 38
      המשך לקרא

       


      בקרו אותנו בפייסבוק

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין | תנאי שימוש

       

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      תנאי השימוש באתר

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין.

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.
      תנאי השימוש באתר

      התכנים המובאים באתר, לרבות מאמרים, קישורים או כל חומר אחר המפורסם באתר נועדו למטרות קריאה לידע כללי בלבד, אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר ואינם יכולים להוות תחליף לייעוץ כאמור. האמור באתר אינו ממצה את החומר המשפטי הקיים והמתפתח תדיר בנושא, ולפיכך מהווה סקירה משפטית תמציתית בלבד וייתכן שאינו מעודכן.

      המאמרים באתר נכתבו על דעת המחבר, ואינם מהווים המלצה, עצה מקצועית, יעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, ואף אינם יכולים לשמש כתחליף להתייעצות עם עורך דין. המחבר אינו ממליץ להסתמך על קריאת מאמר זה או אחר. כל שימוש או הסתמכות על המאמר, הוא באחריותו הבלעדית של המשתמש, ומהווה ויתור על כל טענה כלפי המחבר, כלפי בעליו של האתר וכן כלפי עורך הדין המפרסם באתר.

      יובהר על כן כי אין באמור לעיל או בכל מקום אחר באתר כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח. יחסי עורך דין לקוח יתקיימו רק לאחר פניה מסודרת ופרטנית של הלקוח הפוטנציאלי למשרדנו לקבלת שירותים, קבלת הצעת שכר טרחה פרטנית עבורו וחתימתו על ייפוי כוח והסכם שכר טרחה. לפיכך אין לפעול או להימנע מפעולה תוך הסתמכות על האמור לעיל וללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים. לקבלת מידע מלא, מקיף, מדויק ועדכני יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

      התכנים באתר ניתנים לשימוש אישי בלבד ואסורים לשימוש מסחרי או אחר, אלא אם צוין או הוסכם אחרת במפורש. התכנים באתר מובאים כפי שהם ("AS IS"), לפיכך, יצירת לקטים, אוספים או מאגרים שיכילו חלקי תכנים מהאתר או שיפרו את הזכויות באתר, אסורה בהחלט.

      שיתוף והפצת מאמרים המובאים באתר ברשתות החברתיות מותרת, וזאת בתנאי שיופצו כפי שהם ("AS IS") ובלבד שיופצו ע"י תשתיות השיתוף המובנות באתר. שיתוף או הפצה של חלקי תכנים ואו מאמרים, כאמור אסורה בהחלט.

      יובהר כי תנאי השימוש וכן התכנים באתר מנוסחים בלשון זכר לשם הנוחות בלבד ומתייחסים לשני המינים כאחד.

      גלילה לראש העמוד
      loading ביטול
      ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
      בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
      מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל