מגמות בשוק הנדל"ן 2018
ענף הנדל"ן הישראלי נתון באופן תמידי לתנודות המושפעות מחקיקות ותוכניות ממשלתיות. בין הבולטות שבהן היא תוכנית "מחיר למשתכן" אשר עמדה בראש הכותרות בשנה החולפת, ולצדה נושאים נוספים כמו חוק מיסוי דירה שלישית והמאבק במשקיעי נדל"ן, תיקונים בתחום ההתחדשות העירונית, הסכמי גג שנחתמו מול רשויות כאמצעי משלים למתן פתרון התשתיות ועוד.
הניסיון הבלתי נלאה למצוא פתרון יעיל וזריז שיביא למיתון עליית המחירים עדין לא עמד במבחן המציאות.
שוק הנדל"ן נמצא בעליית מחירים עקבית. במהלך החודשים האחרונים אנו עדין למתינות מסוימת בהיקף העסקאות. אולם, מגמה זו לא בהכרח תחזיק לאורך זמן. גם היום, בשלהי שנת 2018, היצע הדירות למגורים קטן מהביקושים והתוצאה היא עלייה במחירים באזורים מסוימים גם בתקופה מתונה יחסית.
למרות שבשיח הציבורי מתקבלת התחושה ש"קיפאון" או "האטה" שולטים בכיפה, ניתן לומר כי המשמעות האופרטיבית של הדברים היא ש"ישיבה על הגדר" עלולה להסתמן כהמתנה למתנה שלא תבוא. מיותר לציין כי הפתרון הינו בהישג יד והמשוואה הינה פשוטה – היצע מול ביקוש.
התחדשות עירונית – נדל"ן בהישג יד
פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים לספק את הסחורה בכל הנוגע למחסור הקיים בדירות למגורים. המבנים הקיימים ורמת הבנייה המיושנת מהווים ללא ספק קרקע פורייה לפרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, בפועל, שנת 2017 מסתיימת בקול ענות חלושה בכל הנוגע להתחדשות עירונית.
ע"פ הנתונים, שיעור נמוך יחסית של פרויקטים של תמ"א 38 יצאו לדרך. רבים מהפרויקטים נתקלו בהתנגדויות דיירים או בבירוקרטיה מצד הרשויות המקומיות ובחסמים לא צפויים מצד וועדות התכנון. התוצאה המתקבלת הינה קיפאון והאטה. הדברים נכונים גם לגבי פרויקטים של פינוי בינוי, אשר רבים מהם "תקועים" במסדרונות הרשויות והבירוקרטיה (למרות הפרסומים המרשימים באמצעי התקשורת).
התחדשות עירונית עשויה להוות פתרון אפקטיבי לשדרוג המגורים באזורי הביקוש, אך קיימת למהלכים השלכה רוחבית. לא כל הרשויות מסוגלות מבחינה תקציבית ותפעולית לעמוד בצמיחת הבינוי וזאת, בשל העדר תשתיות עירוניות כמו שירותים ציבוריים, מוסדות חינוך, תחבורה, חנייה וכדומה.
בכל הנוגע להתחדשות עירונית בפריפריה, המצב קשה עוד יותר. באזורים אלה, בהם הביקוש גם כך איננו מן המשובחים, קשה לראות התקדמות בשנת 2018 ללא מעורבות ממשלתית.
מתן פתרון לתשתיות כמענה לצרכי הרשות – בשורה של ממש
לפני ימים ספורים פורסם תזכיר חוק שהופץ ע"י משרד האוצר לפיו, הוצעו תיקונים משמעותיים בחוק התכנון והבנייה אשר במסגרתו יוענקו תמריצים מובהקים לפרויקט במסלול הריסה ובנייה. מדובר על תוספת זכויות בנייה של עד 350% מהשטח הבנוי במקרקעין, והכל במסגרת סמכות הוועדה המקומית באמצעות קידום תוכנית מפורטת. לוועדה יינתן שיקול דעת נרחב בחיוב יזם הפרויקט להקצות 15% מהשטח הבנוי לצרכי ציבור.
בהנחה שתוכנית מעין זו תצא לדרך, יהא זה מהפך חיובי ואמיתי בענף הבנייה. התוכנית תוביל לאיזון, באופן מסוים, בין הבנייה לבין צרכי הרשות ובמענה לצרכים הציבוריים של הדיירים. כך, שככל הנראה יהא לרשות אינטרס משותף לאשר פרויקטים במסגרת תוכנית זו.
דיור בר השגה ושכירות ארוכת טווח
תוכנית מחיר למשתכן הינה תוכנית מבורכת, אולם רק כאשר פרויקטים יתחילו להיבנות (ואולי אף להתאכלס), נוכל לתהות על קנקנה של התוכנית.
ימים יגידו אם מחיר למשתכן הייתה בשורה או אסון. כבר היום ידועים פרמטרים הטעונים שיפור כגון: דירות רבות מדי משווקות בפריפריה וסובלות מביקוש נמוך, לא כל הדירות מתאימות לחתך האוכלוסייה הייעודי של התוכנית (זוגות צעירים), רבות מהן יקרות מדי או גדולות מדי, רמת הבנייה, ועוד
קשה להעריך מתי יאוכלסו הפרויקטים והמצב מטיל עומס רב על שוק השכירות (שמציג עליות גבוהות). זוגות צעירים רבים שזכו במכרז ממתינים להתקדמות, וחלקם נדרשים לשלם במקביל שכר דירה ומשכנתה.
בהקשר זה כדאי לאמץ את מודל שכירות ארוכת טווח ממדינות אחרות. נקודת המוצא הינה שלא כל בית אב הינו בעל אמצעים לרכישת דירה, וראוי היה לתת מענה גם לשוכרי הדירות, אשר סובלים מאי יציבות בשוק השכירות.
נכון להיום, אין כל רגולציה המבטיחה את גובה השכירות לאורך שנים, באופן תאורתי רשאי בעל הדירה להאמיר את דמי השכירות ללא כל הצדקה. היעדר פרויקטים ייעודיים המיועדים לשכירות הינו אבן נגף בחברה הישראלית. קיימת ציפייה כי ממשלת ישראל תטפח את הפתרון גם לפלח השוק של שוכרי הדירות.