הסכם תמ"א 38 : כל מה שחשוב לדעת לפני שחותמים

הסכם תמ"א 38

בשעה טובה הגעתם לשלב בו נשלחה אליכם לעיון טיוטת הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 אצלכם בבניין. הסכם התמ"א מכיל מאות סעיפים ועשרות נספחים. כיצד תוכלו באמת לבחון אותו באופן ענייני ? להלן טיפים, מידע והמלצות לפני שחותמים.

תמ"א 38 הינה עסקה במקרקעין אשר במסגרתה נמכרות זכויות הבנייה ע"י הבעלים במקרקעין ליזם הפרויקט איתו בחרו להתקשר, וזאת בתמורה לקבלת שירותי בנייה על ידו. הסכם תמ"א 38 נועד לעגן את ההסכמות המשפטיות והמסחריות בין הצדדים, בכל הנוגע לפרויקט. בשל אורכו ומורכבותו של ההסכם, לעיתים מתקשים דיירי הבניין למצות את קריאתו טרם חתימתו, ולשם כך, יובאו להלן באורים והמלצות אשר יקלו עליכם הדיירים את בחינתו.

בסיס ההתקשרות

כאמור, הסכם תמ"א 38 נכרת בין בעלי הדירות בבניין לבין היזם ו/או החברה היזמית. ככלל, בפרויקט מסוג התחדשות עירונית תפתח החברה היזמית חברת פרויקט יעודית (SPC – Special Purpose Company) אשר תהווה הפרדה משפטית בין הפרויקט אשר בגינו נפתחה חברת הפרויקט, לבין יתר הפרויקטים אותם מבצעת החברה.

כלל בעלי הזכויות וכן מוטבי הערות האזהרה נדרשים לחתום על ההסכם שהתגבש. אולם, גם אם ההסכם נחתם באמצעות חלק מבעלי הדירות הרי שהמחוקק קבע הוראה מפורשת בעניין:

• בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק המבנה נדרש רוב של 2/3 ( 66%) מכלל הזכויות ברכוש המשותף.
• בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה נדרש רוב של 4/5 (80%) מכלל הזכויות ברכוש המשותף.

רישום בטאבו / הסדרת זכויות

במקרים בהם בעלי הזכויות בנכס אינם מופיעים ברישומי הטאבו, או במקרים בהם קיים רישום שגוי, ייטב כי יפעלו בעלי הזכויות לטפל בהסדרת זכויותיהם מול גופי הרישום ללא דיחוי. חתימתם של בעלי נכס שזכויותיהם אינם רשומים בפנקסי הרישום לוקה בחסר, ותימנע ביצוע פעולות חיוניות לקידום הפרויקט, ובפרט פתיחת הליווי הבנקאי למימונו. הטיפול בהסדרת הזכויות עשוי לכלול פנייה לאחד או יותר מהגורמים הנ"ל (רשימה חלקית):

• הרשם לענייני ירושה : לשם הוצאת צו ירושה / צו קיום צוואה
• ערכאות : במקרה של בעיה ברישום הדורשת סעד הצהרתי
• רמ"י : לשם רישום חכירה ו/או חכירה מהוונת וכיוב'
• טאבו : לשם הגשת הבקשה הרלוונטית להסדרת הזכויות

עיגון התנאים המסחריים

במסגרת התנאים המסחריים יש לבחון כי התמורה לבעלי הדירות תצוין באופן ברור בהסכם התמ"א ולשם כך ראוי לבדוק כי שטחי התוספת (תוספת מ"ר לדירה) מעודכנים, וכי קיימת הבחנה בין תוספת לשטח עיקרי לבין הצמדות לדירות הבעלים כגון: מרפסת, מחסן ו/או מקום חנייה. בנוסף, יש לעיין במפרט הטכני (או לחלופין בעיקרי מפרט), אשר מהווה השלמה לתמורות הדיירים.

ראוי להדגיש כי בפרויקטים מסוג תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה יש לבצע מדידה (במסגרת לוח הזמנים שנקבע בהסכם) אשר באמצעותה ייקבע שטח הבסיס של הדירה. תוספת השטח לדירה תתווסף לשטח הבסיס ותהווה את דירת התמורה לכל יחיד דיירים.

הגדרת "הממכר"

כאמור, תמ"א 38 הינה עסקה במקרקעין אשר במסגרתה נמכרות זכויות בנייה ועל כן יש לוודא כי הגדרת הממכר בהסכם הינה נהירה וכי הממכר אינו כולל את דירותיהם של בעלי הזכויות, אלא אך ורק את זכויות הבנייה הנדרשות לקיום הפרויקט ובניית יחידות היזם. זאת ועוד, יש לבחון אם צוין בהסכם כי היזם לא יהא רשאי לנכס לעצמו זכויות בנייה עתידיות שיוענקו בתום הפרויקט ולאחר קבלת טופס 4.

תנאים מתלים

פרק בו נרשמים התנאים המתלים את תוקפו של הסכם התמ"א. המשמעות היא כי ההסכם נכנס לתוקפו עם חתימתו על ידי החברה אולם, הוא משתכלל עם קיום כל התנאים בהסכם. בנוסף, קיימת חשיבות לקביעת מסגרת זמנים להתרחשותם של אירועים המהווים ציון דרך בקידום הפרויקט כגון: מועד להגשת תכניות לוועדה המקומית, פרק הזמן לקבלת היתר בנייה, המועד להגשת תביעה כנגד דיירים סרבנים ועוד. באופן זה מפגש הרצונות בין הצדדים תחום במסגרת זמנים המהווים את אבני הדרך בפרויקט.

בטוחות / ערבויות

אחד הפרקים החשובים ביותר בהסכם התמ"א בו יצוינו הערבויות שיינתנו לדיירים כתנאי לעליה לקרקע או כתנאי לפינוי הדירה.

• ערבות חוק מכר : ערבות בנקאית הניתנת כבטוחה לדירה, שוויה הינו לפי שווי הדירה החדשה אותה מתעד יחיד הדיירים לקבל בפרויקט. הערבות תימסר לדיירים כתנאי לפינוי הדירה. (ערבות הניתנת רק בפרויקט מסוג הריסה ובניה)

• ערבות שכירות : ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את תשלום דמי השכירות בפרויקט. ערבות השכירות הינה בנוסף לתשלום דמי השכירות אותם תשלם החברה לבעלי הדירות. (ערבות הניתנת רק במקרה של פינוי)

• ערבות מיסים : ערבות בנקאית אשר תפקידה להבטיח את תשלום המיסים החלים בעסקה.

• ערבות בדק : מופקת לאחר קבלת טופס 4 ומהווה בטוחה לתיקון הליקויים ע"י היזם בתקופת הבדק.

• ערבות רישום : להבטחת תיקון / רישום בית משותף בתום הפרויקט באופן המשקף את התמורות לבעלים ואת היחידות החדשות.

• ערבות ביצוע : ניתנת בפרויקטים מסוג חיזוק המבנה ומהווה אחוז משווי העבודות לבעלים.

תפקידן של הערבויות הנ"ל הוא להבטיח את זכויותיהם של הדיירים ע"י גורם המממן אשר יפיק את הערבות. קיימת חשיבות רבה לקביעת מנגנונים ברורים בדבר אופן מימוש הערבויות הנ"ל ע"י בא כח הדיירים.

הזכות למכור הדירה במהלך הפרויקט

בשל העובדה שפרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט ארוך טווח, יש לוודא כי קיים בהסכם פרק המתיר מכירת דירה ע"י בעליה במהלך הפרויקט, ולבחון את הפעולות שיש לבצע ע"י הצדדים במסגרת עסקת המכר. כמו-כן ראוי לקבוע מנגנון בהסכם המסדיר את אופן חתימתו של הקונה על מסמכי הסכם התמ"א, אשר נכנס בנעלי המוכר לכל התחייבויותיו וזכויותיו.

מובהר כי, בפרויקט מסוג תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ניתן למכור את הדירה עד למועד פתיחת הליווי הבנקאי וכי, לאחר מועד זה תהה עסקת המכר מותנית באישור הבנק המלווה.

הוצאת יחידה רישומית

הליך זה הינו הליך מובנה והכרחי בפרויקטים מסוג תמ"א 38, אשר במסגרתו יוצרים יחידה רישומית חדשה, אליה יוצמדו זכויות הבנייה אשר נמכרו ליזם לצורך מימוש הפרויקט. את היחידה הרשומית נהוג לרשום על יחידה קיימת בקומת הקרקע כגון: מחסן משותף, חדר עגלות או חדר אשפה. הגורם המממן את הפרויקט (בנק מלווה) ירשום השעבוד כנגד יחידה רישומית זו, אשר אליה מוצמדות הזכויות שנמכרו כאמור, ואשר אינה מהווה את יחידות הבעלים.

הבנק המלווה

ראוי לקבוע הוראות ברורות ביחס לזהות הבנק המלווה / המוסד הפיננסי אשר יעניק ליווי בנקאי לפרויקט. כמו-כן  בהסכם יעוגנו הוראות הקובעות כי הבעלים אינם ערבים להלוואה וכי כל החבויות להשבת ההלוואה רובצת על כתפיה של החברה היזמית.

מסמכי הליווי הבנקאי נחתמים באופן אישי ע"י כל יחידי הבעלים וכי לא ניתן לחתום עליהם באמצעות ייפוי כח בלתי חוזר הנחתם בעסקה. ראוי כי עורך הדין מטעם בעלי הדירות יבחן את מסמכי הליווי הבנקאי ויאשרם לחתימת בעלי הזכויות על המסמכים כאמור.

רישום הערות אזהרה

יש להבדיל בין רישום הערת אזהרה לטובת יזם הפרויקט לבין רוכשי הדירות החדשות. מטרת רישום הערת האזהרה הינה להבטיח את זכויותיהם של הגורמים המעורבים בפרויקט.

כנגד רישום הערת אזהרה יש להפקיד ייפוי כח למחיקת הערת אזהרה וכן לקבוע בהסכם התניות ביחס למחיקתה, בהתקיים הנסיבות המנויות בהסכם. רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות יבוצע רק ביחידה הרישומית ורק לאחר קבלת היתר בנייה. אלה הם תנאים מצטברים ומומלץ לדרוש את קיומם בהסכם התמ"א.

פיקוח

מפקח מטעם בעלי הדירות הינה פונקציה הכרחית בפרויקט תמ"א 38. המפקח מתחיל את פעילותו כבר בשלב הטרום חוזי בבחינת המפרט הטכני, ולאחר כריתת הסכם התמ"א ממשיך בתפקידו בבחינת התוכניות טרם הגשתן לוועדה, וכן ביצוע פיקוח במהלך הפרויקט עד לקבלת טופס 4. יש לעגן בהסכם התמ"א את שכרו של המפקח, סמכויותיו ותפקידו.

נציגות הדיירים

על מנת להוציא את הפרויקט אל הפועל יש למנות נציגות דיירים שתוביל את התהליך בשם כלל הדיירים ביחד עם עורך הדין מטעמם, שכן, הליך גיבוש הסכם תמ"א ללא נציגות נדון לכשלון. זהותם של חברי הנציגות וכן סמכויותיהם יצוינו בהסכם התמ"א.

.

תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את הדיירים בכל שלבי הפרויקט, להגן על זכויותיהם המשפטיות והקנייניות ולעגן מנגנונים מתאימים בהסכם. עורך דין מנוסה בפרויקטים של התחדשות עירונית יוביל את הפרויקט לכדי ביצוע תוך הגנה מירבית על הדיירים ומקסום התמורות והבטוחות.

קרא את תנאי השימוש במאמר