דינה בנבנישתי עורכי דין דינה בנבנישתי עורכי דין
  050-7377928
  03-9708079
  www.tdb-law.com
  office@tdb-law.com
 .
         מקדמים התחדשות עירונית בישראל. 
03-9708079
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
  • פרופיל המשרד
  • תחומי התמחות
    • נדל"ן
    • התחדשות עירונית
    • תמ"א 38
    • פינוי בינוי
    • תכנון ובניה
    • מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • חוזים
    • ליטיגציה
    • פרו בונו
  • פינוי בינוי
    • מנגנון שנמוך בפרויקט פינוי בינוי
  • תמ"א 38
    • מאמרים בנושא תמ"א 38
    • מה היא תוכנית תמ"א 38?
    • תפקידו של עורך הדין בפרויקט
    • הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38
    • שלבים לביצוע פרויקט תמ"א 38
    • הסכם תמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3
    • תמ"א 38 תיקון 4
    • בטוחות בפרויקט תמ"א 38
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ"א 38
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38
  • קניית דירה
    • שלבים לביצוע עסקת מכר דירה
    • קניית דירה על הנייר
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • חובת תום הלב במכירת דירה
  • מאמרים
    • פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי
    • מע"מ בעסקאות מקרקעין
    • תמ"א 38 תיקון 4 – מה צפוי לנו ?
    • הסכם תמ"א 38 – מה שצריך לדעת
    • תמ"א 38 תיקון 3 – נוסח סופי
    • קניית דירת קבלן בתמ"א 38
    • תמ"א 38 תיקון 3 – זכויות בנייה
    • כמה תרוויחו בפרויקט תמ"א 38
    • קניית דירה על הנייר
    • תמ"א 38: עושים סדר בבלגן
    • דייר סרבן בהתחדשות עירונית
    • הקצאת חניות בפרויקט תמ”א 38
    • מימון ומשכנתא בתמ"א 38
    • ערבויות בתמ"א 38 ו פינוי בינוי
    • אבני דרך ביישום פרויקט תמ”א 38
    • דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין
    • הבטחת השקעות של רוכשי דירות
    • תוספות בנייה ב"מבנה נמוך"
    • חובת תום הלב במכירת דירה
    • מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין
  • שאלות נפוצות
  • צרו קשר
  • משרד עורכי דין בנבנישתי
  • תחומי התמחות
    • התחדשות עירונית
    • עורך דין תמ"א 38
    • עורך דין פינוי בינוי
    • עורך דין נדל"ן
    • עורך דין תכנון ובניה
    • עורך דין מיסוי מקרקעין
    • קניית דירה / מכירת דירה
    • רישום בית משותף
    • עורך דין חוזים
    • עורך דין ליטיגציה
    • פרו בונו
  • מאמרים
  • שאלות ותשובות תמ"א 38
  • צרו קשר
ראשי » מאמרים

מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין

20/06/2015 עוה"ד דינה בנבנישתי

מיסוי על פעולות באיגוד מקרקעין

איגוד מקרקעין מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963(להלן-"חוק מיסוי מקרקעין")

"איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומיטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית"

סעיפים 7 – 7 א' לחוק מיסוי מקרקעין קבעו את מסגרת הטלת המס על פעולות באיגוד מקרקעין ואת היחס שבין מיסוי הפעולות באיגוד מכח חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה.

יש לציין, כי העמדה המסורתית של רשות המיסים עובר לתיקון מס'  50 לחוק מיסוי מקרקעין, היתה כי הקצאה באיגוד מהווה אירוע מס, היות שבעקיפין המקרקעין מועברים לבעלי מניות במעטה של הקצאה ו/או הסבת מניות וכי העברה כאמור הינה מכירת המקרקעין גרידא. לאחר תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין מיעט המחוקק את פעולת הקצאת מניות באיגוד מקרקעין כפעולה חייבת לפי חוק מיסוי מקרקעין ומשכך, הקצאת מניות באיגוד מקרקעין לא היוותה מכירה חייבת.

עמדה זו שונתה שוב לאחרונה. במסגרת חקיקת חוק ההסדרים, תוקן סעיף 9(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין ונקבע, כי לעניין מס רכישה המונח "פעולה באיגוד" יכלול גם פעולות הקצאה של זכויות באיגוד. לפיכך,  החל מיום 01.08.2013 פעולה של הקצאת מניות באיגוד מקרקעין, תחייב את בעל הזכויות באיגוד לו הוקצו זכויות כאמור, בתשלום מס רכישה. חריג לכלל זה הינה הקצאת פרורטה בה לא  שונו שיעורי ההחזקה בחברה, ופעולות באיגוד מקרקעין בחברות בורסאיות.

לאור האמור, איגוד אשר מסווג כאיגוד מקרקעין בהתאם להגדרה בחוק מיסוי מקרקעין ובמהלך פעילותו מתבצעת מכירת מניות ו/או הסבתן ו/או הענקת זכות באיגוד וכיו"ב יראו בפעולות כאמור מכירת מקרקעין הטעונה דיווח למשרדי מיסוי מקרקעין, מע"מ ומס הכנסה במסגרת הדו"ח השנתי.

פעולות באיגוד מקרקעין ימוסו במס רכישה ומע"מ, כאשר שווי הרכישה של המניות שהוקצו ו/או הוסבו וכיו"ב יהא נגזרת משווי הקרקע נשוא ההקצאה ולא השווי הנקוב (המקורי) שנקבע בהסכם המניות. לעניין מס שבח יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודת מס הכנסה בשינויים המחויבים לפי העניין, ובכללם שווי הרכישה של זכות באיגוד מקרקעין יהיה המחיר המקורי שנקבע בהסכם בין המעביר לנעבר.

המשמעויות הכלכליות של חיוב במס רכישה ומע"מ בגין פעולות באיגוד הינן כבדות. רשות המיסים עורכת שומת מס רכישה בהתאם למרכיב הקרקע, אשר ככלל נאמד עפ"י מספר היחידות לבנייה ו/או מספר המטרים לבנייה במקרקעין, בנוסף, קיים חיוב במע"מ בגין הפעולה. לפיכך, קיימת חשיבות לבחינת סיווג הארגון ובהתאמה לסיווג הפעולה בארגון.

בבואנו לבחון את סיווג הארגון ו/או האיגוד ובחינת הפעולה באיגוד הרי שיש לבחון שני התנאים הבאים במצטבר:

  1. האיגוד מקיים את התנאים הקבועים בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין יש לבחון את קיום המבחן הנכסי-  האם כל נכסי החברה הינם מקרקעין, במישרין או בעקיפין (חברות בת). אין בקיומם של  נכסים שאינם נכסי מקרקעין בכדי להוציא את האיגוד מהגדרת איגוד מקרקעין, אלא אם ההכנסה מהנכס שאינו מקרקעין אינה טפלה למטרות העיקריות של האיגוד ומשמשת למטרות העיקריות של האיגוד שמבוצעות בפועל.
  2. התקיימה אחת או יותר מהפעולה המנויות בסעיף 1  לחוק מיסוי מקרקעין "הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכל בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה; לעניין זה "הקצאה" הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין".

ראוי לציין, כי קיימים מצבים בהם פעולות באיגוד מקרקעין לא יחייבו בתשלום מס רכישה ומע"מ. במצב דברים בו הקצאת מניות הינה הקצאה טהורה, דהיינו הכספים בגין ההקצאה תמורת הנפקת המניות ו/או הסבתן ו/או העברתן  מוזרם במישרין לחברה ולא משולמים לבעלי המניות.

מקרה נוסף, הינו  חברה אשר באמתחתה מלאי עסקי והיא מקיימת את הגדרת סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, אולם מסווגת כחברה קבלנית פעילה ו/או סוכן מקרקעין ו/או חברה שהוקמה במיוחד לצורך הקמת פרויקט ומכירתו, בהתקיים התנאים שבחוזה, ניתן לקבל אישור מרשות המיסים  שאין מדובר באיגוד מקרקעין וכי הפעולות באיגוד כאמור לא ימוסו במס רכישה.

לקבלת ייעוץ מקצועי חייגו 03-9708079 או לחצו כאן

 

קרא את תנאי השימוש במאמר

  • Twitter
  • LinkedIn
  • Google
  • Facebook
  • אימייל
  • הדפסה
« הקודם
הבא »

Dina_Articles

עוה"ד דינה בנבנישתי

 

דינה בנבנישתי - עו"ד תמ"א 38

יש לכם שאלה ?

נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

    מאשר קבלת עדכונים


    יש לכם שאלה ?

    נשמח לייעץ ולעמוד לרשותכם. חייגו 050-7377928 או מלאו את הפרטים, ועורך דין מומחה יחזור אליכם בהקדם.

     

       

      מאשר קבלת עדכונים


      בקרו אותנו בפייסבוק

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין | תנאי שימוש

       

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      תנאי השימוש באתר

      כל הזכויות שמורות © דינה בנבנישתי, משרד עורכי דין.

      נבנה על ע"י Page Expert pageexpert

      View on Facebook

      This message is only visible to admins:
      Unable to display Facebook posts

      Error: (#12) deprecate_post_aggregated_fields_for_attachement is deprecated for versions v3.3 and higher
      Type: OAuthException
      Code: 12
      Click here to Troubleshoot.
      תנאי השימוש באתר

      התכנים המובאים באתר, לרבות מאמרים, קישורים או כל חומר אחר המפורסם באתר נועדו למטרות קריאה לידע כללי בלבד, אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר ואינם יכולים להוות תחליף לייעוץ כאמור. האמור באתר אינו ממצה את החומר המשפטי הקיים והמתפתח תדיר בנושא, ולפיכך מהווה סקירה משפטית תמציתית בלבד וייתכן שאינו מעודכן.

      המאמרים באתר נכתבו על דעת המחבר, ואינם מהווים המלצה, עצה מקצועית, יעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, ואף אינם יכולים לשמש כתחליף להתייעצות עם עורך דין. המחבר אינו ממליץ להסתמך על קריאת מאמר זה או אחר. כל שימוש או הסתמכות על המאמר, הוא באחריותו הבלעדית של המשתמש, ומהווה ויתור על כל טענה כלפי המחבר, כלפי בעליו של האתר וכן כלפי עורך הדין המפרסם באתר.

      יובהר על כן כי אין באמור לעיל או בכל מקום אחר באתר כדי ליצור יחסי עורך דין לקוח. יחסי עורך דין לקוח יתקיימו רק לאחר פניה מסודרת ופרטנית של הלקוח הפוטנציאלי למשרדנו לקבלת שירותים, קבלת הצעת שכר טרחה פרטנית עבורו וחתימתו על ייפוי כוח והסכם שכר טרחה. לפיכך אין לפעול או להימנע מפעולה תוך הסתמכות על האמור לעיל וללא קבלת ייעוץ משפטי מתאים. לקבלת מידע מלא, מקיף, מדויק ועדכני יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

      התכנים באתר ניתנים לשימוש אישי בלבד ואסורים לשימוש מסחרי או אחר, אלא אם צוין או הוסכם אחרת במפורש. התכנים באתר מובאים כפי שהם ("AS IS"), לפיכך, יצירת לקטים, אוספים או מאגרים שיכילו חלקי תכנים מהאתר או שיפרו את הזכויות באתר, אסורה בהחלט.

      שיתוף והפצת מאמרים המובאים באתר ברשתות החברתיות מותרת, וזאת בתנאי שיופצו כפי שהם ("AS IS") ובלבד שיופצו ע"י תשתיות השיתוף המובנות באתר. שיתוף או הפצה של חלקי תכנים ואו מאמרים, כאמור אסורה בהחלט.

      יובהר כי תנאי השימוש וכן התכנים באתר מנוסחים בלשון זכר לשם הנוחות בלבד ומתייחסים לשני המינים כאחד.

      גלילה לראש העמוד
      loading ביטול
      ההודעה לא נשלחה - יש לבדוק את כתובת האימייל שוב!
      בדיקת אימייל נכשלה, יש לנסות שוב
      מצטערים, האתר שלך אינו מאפשר שיתוף תוכן באמצעות האימייל