רובע 4 – תוכנית הרובעים של תל אביב

תוכנית רובע 4 בתל-אביב אושרה ויוצאת לדרך

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל-אביב אישרה סופית את תוכנית רובע 4 בתל-אביב.
תל-אביב ממשיכה להתחדש. בהמשך לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ת"א את תוכנית רובע 3 בינואר 2018 אשר אפשרה הקמת 8,000 יחידות דיור חדשות בתחומי רובע 3, זו אישרה ביום ד' 23.05.2018 את תכנית רובע 4 בתל-אביב המשתרעת על כ-2,825 דונם ותאפשר תוספת של 5,100 דירות בתחומי הרובע, שהינו לפי צפי מימוש של 50% מפוטנציאל יח"ד. עוד חזון למועד מימוש 50% הנותרים.

התוכנית חלה על בנייני מגורים במרכז העיר תל-אביב אשר כלולים בתחום רובע 4 בין הרחובות בני דן והרב קוסובסקי מצפון העיר, נתיבי איילון ודרך נמיר, במזרח, רח' שאול המלך בדרום ורח' אבן גבירול במערב העיר, ללא חלקות הגובלות ברחוב אבן גבירול.

מטרות תוכנית רובע 4

• קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת לבנייני מגורים בתחום רובע 4 לשם עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר ותוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים.
• חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על שינוייה תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 4 בתל אביב על-פי סעיף 23 לתמ"א 38.
• פישוט הליכי רישוי ומידע על-ידי הגדרת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תכניות נקודתיות קודמות.
• הטמעת עקרונות בנייה של הכרזת אונסקו בתחומי הרובע הכלול באזור ההכרזה, לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם הרובע.

עיקרי הוראות התוכנית רובע 4

ייעודן של עיקרי הוראות התוכנית הינן קביעת סל זכויות בנייה לבניינים חדשים וקביעת זכויות בנייה והוראות בנייה לתוספות לבניינים קיימים. בנוסף, קובעת התוכנית זכויות למרפסות מקורות פתוחות, צפיפות יח"ד מקסימלית בבניין חדש ובתוספת לבניין קיים, הוראות לחניה בתחום המגרש ובשטחים הלא בנויים במגרש (לרבות שטחים ירוקים), ביטול תכניות מתאר מקומיות מ', ס' ו-ג' בתחומי הרובע, ושינוי תכניות ראשיות 50 ותכנית G.

התוכנית מסווגת סלי זכויות בנייה שונים לתוספות על בניינים קיימים ובנייה חדשה למבנים שאינם זכאים לתמריצים מכוח תמ"א 38 ומגרשים ריקים. כך מעניקה התוכנית זכויות בנייה שונות לבניינים הממוקמים ברחובות המוגדרים ראשיים, אלה הממוקמים ברחובות שאינם ראשיים, מגרשים המיועדים לבניינים משותפים ולאלה המיועדים לבניית קוטג'ים, ובאיזור הכרזת אונסקו.

עיקרי ההוראות לתוספות זכויות בנייה ברובע 4 לפי תמ"א 38

• בבניינים עד 4 קומות ברחובות הראשיים: פנקס, ארלוזרוב, דרך נמיר, ז'בוטינסקי ושאול המלך – תותר תוספת בנייה של עד 230% משטח גג הבניין ב-עד 3 קומות נוספות. כמו כן תותר סגירת הקומה המפולשת.
• בכל הרובע, פרט לרחובות הראשיים ולבניינים נמוכים אשר בגבולות תוכנית השיכונים – תותר תוספת בנייה של עד 165% משטח גג הבניין ב-עד 2 קומות נוספות. כמו כן תותר סגירת הקומה המפולשת.
• בבניינים משותפים צמודי קרקע עד 2 – קומות תותר תוספת בנייה של עד 165% משטח גג הבניין ב-עד 2 קומות נוספות.
• בבניינים משותפים בתחום תוכנית השיכונים בני 2 קומות מעל קומת עמודים – תותר תוספת של עד 40 מ"ר ליח"ד ועד 65% משטח הגג.

לתרשים המלא להוראות וזכויות בנייה ברובע 4 לחצו כאן

גביית היטל השבחה ע"י הוועדה המקומית לאור אישור התכנית – האמנם. הוועדה המקומית מעודדת בפועל התחדשות עירונית ?

כידוע, בהתאם לסעיף 196א' לחוק התכנון והבנייה (להלן – "החוק"), הוועדה המקומית גובה היטלי השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק בגין השבחת המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

כחלק מבחינת הכדאיות הכלכלית הכרוכה בהוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 (במסלול הריסה ובנייה), היזם שוקל את כלל הוצאות המיסים וההיטלים ואחת מהן, חבות בהיטלי השבחה.

בנקודה זו, נזכיר כי תיקון 3א' לתמ"א 38 קבע תמריצים דיפרנציאליים להריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם למספר הקומות בבניין הקיים על פי היתר, והיקף קומה טיפוסית על פי היתר; המודל שהתיקון הנ"ל הציג הוא כי ככל שהמבנה הקיים בהיתר הינו בעל מספר קומות רב יותר, כך גדלו התמריצים שמקבל הבניין במסגרת בקשה להריסה ובניה מחדש.

לעניין תשלום היטל השבחה, הרי שלאחר תיקון 3א' ובטרם אושרה תכנית רובע 4, ניתן פטור מהיטל השבחה בגין בניית תוספת שטחי בנייה של עד 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות מכוח הוראות התמ"א (לבניינים בני 4 קומות ויותר), להבדיל מהמצב הקודם, בטרם תיקון 3א', בו ניתן היה לקבל פטור בבניית תוספת שטחי בנייה של עד 2.5 קומות טיפוסיות.

חרף העובדה כי בניית תוספת שטחי בנייה פטורה מחיוב בהיטל השבחה בהתאם לתוכנית התמ"א, הרי שמעצם אישור תכנית רובע 4, הוועדה המקומית הרחיבה את סלי זכויות הבנייה מכוח אישור תכנית בהתאם לתוספת השלישית לחוק, באופן שמאפשר לה לחייב בשומות היטלי השבחה שייערכו ליום אישור התכנית (23.05.18) וששיעורן מחצית ההשבחה אשר עשוי לאמוד על מאות אלפי ש"ח לכל דירה.

לצד אישור התכנית, המלצתנו לבעלי הדירות המתכננים למכור את נכסם בתחומי הרובע היא לבחון הגשת ערר לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במועד הקבוע בחוק, קרי תוך 45 ימים מיום שבו תובא שומת ההיטל לידיעת הנישום, בטרם תשלום השומה.

ליזמים המתכננים פרויקטים באזור הרובע שנימצאים ערב תחילתו של מו"מ משפטי, המלצתנו היא לבחון את מתן התמורות לבעלי הדירות לאור אישור תכנית רובע 4 ובתוך כך, להעריך מחדש את כדאיות ביצוע הפרויקט והתאמת התמורות בהשוואה להערכה הכלכלית שנערכה לפני אישורה.

קרא את תנאי השימוש במאמר