חניה בפרויקט תמ"א 38
בכל פרויקט מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי עולה סוגיית הקצאת מקומות חניה לבעלי הדירות בבניין. ככלל, בפרויקט מסוג התחדשות עירונית חלה חובה על היזם להקצות מקומ/ות חניה לכל דירה חדשה בפרויקט. חריג לכלל זה מתבטא במקרים בהם אילוצי התכנון אינם מאפשרים תכנון מקומות חניה לדירות החדשות, במצב זה יידרש היזם ככל הנראה לשאת בתשלום כופר חנייה (parking replacement payment).
תכנון החניות ייעשה בהתאם להנחיות תכנון חניה של משרד תחבורה ובכפוף לאמור בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) תשמ"ג-1983. מספר החניות שיקוצו לדירה החדשה הינו ביחס לגודל הדירה.
כופר חנייה הינו תשלום שגובה הרשות המקומית עבור בניית חניון ציבורי. קבלן ו/או יזם אשר אינו עומד בהוראות החוק המחייבות התקנת מקומות חנייה לדיירי הבניין, מפאת מגבלות טופוגרפיות ואו סיבות אחרות, יחויב בתשלום כופר חנייה. לעיתים תחייב הרשות המקומית בתשלום כופר חנייה כתנאי למתן היתר בנייה. גובה תשלום כופר החנייה נקבע בד"כ באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה של הרשות המקומית.
יש להבדיל בין 2 סיווגי עסקה בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית לעניין הקצאת חניות:
- הקצאת חניות במסגרת פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה – היזם עפ"י רב יחויב להקצות מקומ/ות חנייה לכל הדירות החדשות בפרויקט, לרבות דירות הבעלים בהתאם לתקן המחייב, וזאת לאור העובדה שהמבנה נהרס ולכן בטלה מכשלת האילוצים התכנוניים.
- הקצאת חניות במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38 חיזוק – היזם יחויב בהקצאת מקומות חנייה רק לדירות החדשות שנבנות בפרויקט. לבעלי הדירות הקיימות בבניין שלדירתן לא צמוד משטח חנייה ו/או חנייה, לא קיימת חובה שבדין או הכרח הרשות המקומית להתקנת חנייה. במקרה בו לדירות הקיימות צמודה חניה או משטח קרקע בהתאם להיתר הבניה, אזי לא יוכל היזם להתנער מתכנון הכולל חנייה לדירות אלו במסגרת הבקשה להיתר.
יש לציין כי סוגיית החניות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית הינה משמעותית והרת גורל ומהווה גורם מכריע בנוגע לשאלת ההיתכנות הכלכלית בפרויקט. העלות הכספית של חפירת מרתפ/י חנייה הינה משמעותית. כל מפלס חנייה מייקר את הוצאות הפרויקט. אף פתרונות חנייה כגון מתקניים מכאניים לחנייה ו/או חניון אוטומטי רב שורות עם יכולת אחסון, כרוכים בעלויות כספיות לא מבוטלות ובהוצאות כספיות שוטפות בגין התחזוקה.
מיקום החניות של דירות הבעלים בבניין נקבע בד"כ באמצעות הגרלה או לחלופין על פי הסכמות בין בעלי הדירות ויעוגנו במסגרת הסכם התמ"א. עורך הדין של היזם ו/או קבלן הפרויקט אמון על מלאכת רישום מיקומי החניות ושיוכם לכל דירה כחברה מנהלת ו/או חברה משכנת, וזאת עד למועד בו יתאפשר ביצוע הרישום בטאבו.
בסיום הפרויקט נדרש בא כח היזם לתקן צו רישום הבית הקיים (במסגרת פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק) או לחלופין למחוק את צו רישום הבית ולבצע רישום בית משותף תחתיו (במסגרת פרויקט מסוג הריסה ובנייה) הרישום החדש יכלול את תוספת הבנייה והצמדת החנייה לדירה.
ראוי לציין, כי מתגבר שיח מלומדים הסוברים כי יש להגביל את תקן החנייה לכל יחידה בנויה ולקבוע כי תוקצה חנייה אחת בלבד לכל יחידה חדשה, גם אם שטחה עולה על 120 מ"ר. גישה זו טרם הושרשה ואינה הלכה מיושמת, אולם היא מהווה שינוי בתפיסת הרשויות בכל הנוגע להקצאת מקומות חנייה.