דייר סרבן תמ"א 38 ו פינוי בינוי

דייר סרבן בתמ"א 38 ו פינוי בינוי

בטרם נבחן מי הוא דייר סרבן, מה הן ההשלכות על התכנותו של הפרויקט, ומה הן הסוגיות המשפטיות הנוגעות לעניין, נציין כי אם אתם נמצאים בפתחו של תהליך, ראוי כי תערכו אסיפת דיירים מקדמית אשר במסגרתה תידון בחינת קידומו של הפרויקט אצלכם בבניין. – בשל החלת התכניות שבכותרת על בתים משותפים בפרט,  לעיתים אינה מתקבלתה סכמת הדיירים “פה אחד”.

אסיפת דיירים מקדמית מעין זו עשויה לחסוך זמן יקר, שכן היא עשויה לאמוד את התכנותו של הפרויקט בבניין מבעוד מועד ובכך לחסוך זמן ומשאבים, היה ולא מתקיים הרוב הנדרש. רצוי אף לערוך הצבעה ולתעד בפרוטוקול את מניין הדיירים אשר הביעו את הסכמתם לתהליך.

היה ומתקיים הרוב הדרוש בקרב בעלי הדירות בבניין המשותף, רצוי לבחור את חברי הנציגות אשר יובילו התהליך אל מול הגורמים השונים (עורך דין, יזם, מפקח וכד’) – באותו המעמד. ככל ויהיו דיירים המתנגדים לרוב הדרוש, מוטב כי יבינו את ההשלכות המשפטיות בטרם ינקטו בעמדת התנגדותם הנחרצת.

דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38/1 ו תמ"א 38/2

רף ההסכמה הנדרש בכל פרויקט ו/או שינויי בנייה בבית משותף מוסדר בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 הקובע את הכללים המשפטיים כדלקמן:

• שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף.
• ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע העבודה.
• ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר (תמ"א 38/1), לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.
• ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת הבניין קיים והקמתו מחדש (תמ"א 38/2) בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כלל בעלי הזכויות ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

דהיינו:
שינויים ברכוש השותף – רוב רגיל.
שינויים ברכוש המשותף לשם הרחבת דירה, כגון הוספת ממ”ד – רוב של 60%
תמ”א 38/1 (מסלול חיזוק) – רוב של 66%
תמ”א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה) – רוב של 80%

רק לאחר קבלת היתר בתנאים מהוועדה המקומית (ולאחר שנשמעו טענות המתנגדים לתוכנית) רשאים בעלי הדירות שחתמו על הסכם התמ"א לפנות למפקחת על רישום הבתים המשותפים ולהגיש תביעה כנגד אותם דיירים המתנגדים לבצוע הפרויקט.

פסיקותיה של המפקחת על המקרקעין כנגד הדייר הסרבן הינן חד משמעיות וכן קיימת מגמה כללית של פסקי דין מחמירים כלפי אותם דיירים סרבנים וקביעת פיצויים משמעותיים נגדם. יובהר כי סירובם של הדיירים לחתום על החוזה המחייב צריך להוות סירוב סביר ולא בשל טענות בעלמא. רצוי לציין כי על כף מאזני המפקחת עומד רציונל חיזוק הבניין בפני ריעדת אדמה (ע”פ התקן המחייב), המהווה ערך עליון.

בהתאם לפסיקות הרבות ניתן לקבוע כי רק במקרים מועטים ובהתקיים נסיבות מיוחדות, תחליט המפקחת שלא לחייב את הדייר הסרבן לחתום על הסכם התמ"א אולם, פסיקות אלה הינן כטיפה בים.

ראוי לציין את רע”א 1002/14 דב שומרוני נ’ אוהד קופמן ואח’ שנדון בבית משפט העליון , שם טען המערער כי חוק החיזוק מאפשר למפקחת לכפות על מיעוט סרבן גם את האופן שבו יבוצעו העבודות. – כפועל יוצא, את הוויתור על הזכויות המשותפות לטובת היזם, וכי אין בסמכותה של המפקחת לקבוע את אופן ביצוע התוכנית.  בית המשפט דחה את הטענה על הסף וקבע, כי למפקחת הסמכות לכפות על דייר סרבן את ביצוע עבודות החיזוק בהתאם לתכנית שהוצעה על ידי רוב הדיירים.

דייר סרבן בפרויקט תמ”א 38 – בית מורכב:

בסעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 נקבעו הוראות בדבר “בית מורכב” הבנוי ממספר אגפים ומה הדין במקרה בו תכנית החיזוק ממומשת רק באגף אחד או יותר. המחוקק קבע כי בהתקיים 2 תנאים במצטבר:

1. “אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב”
2. "ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב”

בסמכותה של המפקחת על המקרקעין לקבוע כי תכנית החיזוק תבוצע רק באגף אחד (או יותר). במקרים כאמור, יידרש להציג תכנון הנוגע לחניות והגישה אליהן בעקבות השינויים שיחולו במגרש עקב יישום תכנית תמ”א 38 בחלק מאגפי הבית המורכב.

 

דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי :

בעסקת פינוי בינוי, הסמכות לתבוע את הדייר המסרב סירוב בלתי סביר לחתום על החוזה המחייב הינה בהתאם לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס”ו – 2006:

“הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה”.

“רוב מיוחס” מבין בעלי הדירות מוגדר בסעיף 1 לחוק: בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם.

דהיינו, הרף הנדרש לביצוע פרויקט מסוג פינוי-בינוי הינו רוב מיוחס מבין בעלי הדירות הינו רוב של 80% מכלל בעלי הזכויות במתחם שהוכרז כמתחם “פינוי בינוי”.

בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי או כזה מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהא אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה. הדיירים אשר חתמו על החוזה והינם בעד התהליך יהיו רשאים לפנות לערכאות המשפטיות ולהגיש תביעה נזיקית כנגד אותם דיירים המסבים נזק כלכלי ליתר בעלי הדירות.

גם בהליכים משפטיים שנדונו בבתי המשפט המחוזיים ובבית משפט העליון (בשבתו כערכאת ערעור) קיימת תמימות דעים והפסיקות קובעות פיצוים של מאות אלפי שקלים לחובתם של הדיירים הסרבנים.

ראוי לציין את ע”א 3511/13 רגינה שורצברג נ’ שלום מרין ואח’ שנדון בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, שם  נקט ביהמ”ש בעמדה נוקשה כלפי דיירת סרבנית וקבע כי: ” אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמֹוע, עוצם את עיניו מראֹות, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל-17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה”  ופסק לחובתה תשלום פיצוי בשל סרבנותה בסכום כולל של מאות אלפי שקלים.

נכון למועד כתיבת מאמר זה לא קיימת הוראה משלימה בדבר החיוב בפינוי הדירה בעסקאות פינוי בינוי, אולם ראוי לציין כי משרד המשפטים פרסם טיוטת תיקון לחוק פינוי בינוי (פיצויים) אשר מעניקה סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי.

נוסח תיקון סעיף 2: בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) (התשס”ו – 2006), “הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהא בית המשפט רשאי להורות על אחת מהוראות אלה:

• לקבוע כי בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.
• לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה במקבץ, אשר יהא מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בשם בעל הדירה המסרב בעסקת פינוי ובינוי; אישר בית המשפט את ביצוע העסקה, רשאי הוא להורות בצו על פינוי הדירה של בעל דירה מסרב, אם מצא כי הפינוי מוצדק וסביר בנסיבות העניין ובלבד שנתן לבעל הדירה המסרב הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול בית המשפט, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה המסרב והשלכותיה”.

התיקון לחוק עלה לדיון ואושר במליאת הכנסת ויהווה אבן דרך נוספת בפתרונות המשפטיים העומדים כנגד דיירים סרבנים.

לסיכום:

סירוב בלתי סביר בפרוייקט מסוג התחדשות עירונית (בין אם בפרויקט פינוי בינוי ובין אם בפרויקט מכוח תמ"א 38) אינו עניין של מה בכך, שכן הערכאות המשפטיות מוסמכות להטיל על דייר סרבן קנסות כבדים ואף לפנותו מביתו. ראוי לבחון את ההשלכות המשפטיות ולהיוועץ בעורך דין המומחה בהתחדשות עירונית, בטרם נקיטת עמדת סירוב.

קרא את תנאי השימוש במאמר